Een lagere hypotheekrente, zonder al te veel kosten? Zo doe je dat!

(leestijd: ca. 5 minuten)

Je ziet ze nog wel eens voorbij komen: boeterentes van ruim 20.000 euro. Mocht je niet weten wat een boeterente is: stel dat jij je hypotheekrente wilt verlagen, maar deze staat nog een tijdje vast. Je hypotheekverstrekker zou dan die rente mislopen. Om ervoor te zorgen dat zij deze misgelopen rente toch (gedeeltelijk) ontvangen, brengen ze jou zo’n boeterente in rekening. Pas na betaling van hiervan, mag jij een lagere rente kiezen of je hypotheek oversluiten naar een goedkopere bank. In deze blog geef ik je een paar tips om zonder zo’n boete- of vergoedingsrente toch je hypotheekrente te kunnen verlagen.

Los extra af!
Joh, meen je dit?! Sorry, ik kan het ook niet mooier maken dan het werkelijk is. Maar mijn uitleg hierover is wel mooi: wanneer je een hypotheek afsluit, kijkt de bank voor hoeveel procent jouw woning is ‘gevuld’ met hypotheek. Zij denken namelijk maar aan één ding: hun uitgeleende geld terugkrijgen. Als jij vanaf dag één je hypotheeklast niet meer betaalt, krijg je zowat elke maand een betalingsherinnering. Na een half jaar komt er een keer een deurwaarder, en na een jaar is het mooi geweest. De bank mag jou dan je huis uitzetten, en vaak wordt je woning daarna op een executieveiling verkocht.

Op zo’n veiling ontvangt de bank een veel lagere prijs, dan dat jouw woning waard is. Hoeveel risico loopt de bank dat zij haar uitgeleende geld volledig terug krijgt? Het antwoord hierop: hoe lager jouw hypotheek ten opzichte van je woningwaarde, des te lager dit risico. En hoe lager dit risico, hoe lager jouw hypotheekrente. Banken belonen je als het ware, wanneer jij je hypotheek verlaagt.

Heb je een woning van 300.000 euro, en is jouw hypotheek net zo hoog? Dan is dat risico voor de bank best groot. Bij een hypotheek van 2 ton is het risico veel lager, en daarom jouw rente dus ook. Je ziet vaak dat wanneer jouw woning voor minder dan 90 procent met hypotheek gevuld is, je een lagere rente krijgt. Vraag daarom bij jouw bank hoeveel je zou moeten aflossen, om in aanmerking te komen voor een lagere rente. Let wel: deze mogelijkheid geldt vooral voor hypotheken zonder NHG (Nationale Hypotheekgarantie). Bij een NHG-hypotheek heb je vaak al de laagst mogelijke rente.

Rentemiddeling
Hierboven kun je lezen waarom een bank jou een boeterente in rekening mag brengen. Na betaling van zo’n boete of vergoeding, mag je vervolgens een nieuwe c.q. lagere hypotheekrente kiezen. Wanneer je kiest voor rentemiddeling kun je toch je rente verlagen, zonder zo’n vergoeding te hoeven betalen.

Een bank kijkt hierbij naar jouw huidige rente, en de rente die ze jou kunnen bieden als jij de rente opnieuw (voor bijvoorbeeld 10 jaar) vast zet. Zij bieden je vervolgens een ‘gemiddelde’ rente aan, wat ongeveer het verschil is tussen jouw huidige rente en de actuele marktrente (die zij op dat moment aan nieuwe klanten aanbieden). 

Een boeterente blijft jou hierbij dus bespaard, terwijl je rente wel omlaag gaat. Bij rentemiddeling betaal je vaak wel een eenmalig bedrag aan wijzigingskosten, wat trouwens ook eenmalig fiscaal aftrekbaar is. Je krijgt van deze kosten dus nog wat terug, vanuit je jaarlijkse belastingaangifte.

Toon een hogere woningwaarde aan
Heb jij even geen geld op de plank liggen om extra te kunnen aflossen, en haalt rentemiddeling niets uit (bijvoorbeeld omdat jouw bank dit niet aanbiedt)? Dan kun je altijd nog een hogere woningwaarde aantonen, indien mogelijk natuurlijk. 

Aan de ene kant kun je door af te lossen ervoor zorgen dat jouw woning voor een lager percentage met hypotheek gevuld is. Dit percentage daalt ook, als jouw woningwaarde is gestegen. Niet elke bank houdt jouw actuele woningwaarde bij; deze zal je zelf moeten doorgeven. Je kunt dit doen door de meest recente WOZ-waarde toe te sturen, maar sommige banken nemen daarmee geen genoegen. Zij vragen in dat geval vaak om een taxatierapport. De kosten hiervan zijn ook eenmalig fiscaal aftrekbaar. 

Deze tip kan vooral flinke zoden aan de dijk zetten bij nieuwbouwwoningen. Wanneer je een jaar in je nieuwbouwwoning woont, laat deze dan eens opnieuw taxeren. Mijn ervaring zegt dat je woning dan enkele tienduizenden euro’s meer waard is geworden. 

Je hoeft dus niet per se diep in de buidel te tasten voor een lagere hypotheekrente. Vraag jouw mogelijkheden eens na bij je hypotheekadviseur!