Kun je een hypotheek afsluiten als je één jaar ondernemer bent?

Leestijd: ca. 4 minuten

Zelfstandig ondernemers: ze schieten als paddenstoelen uit de grond hier in Nederland. Leuk om te zien vind ik, maar die ondernemers willen dan ook wel eens een hypotheek gaan afsluiten. De hypotheekregels voor ondernemers zijn echter anders dan wanneer je in loondienst werkt. Veel ondernemers willen vaak al na één jaar ondernemen een hypotheek afsluiten. Voorheen gold de regel dat dat pas na drie jaren van ondernemen kon. Hoe zit dat nu: kun je na een jaar ondernemen al een hypotheek afsluiten?

Het inkomen van een ondernemer

Wanneer je in loondienst werkt, kan het aantonen van je inkomen (voor een hypotheekaanvraag) best simpel zijn. Je laat dan je loonstrook zien samen met een werkgeversverklaring, en dan is het vaak al duidelijk hoeveel hypotheek je hiermee kunt krijgen. In plaats van een werkgeversverklaring, zou je ook het UWV-bericht kunnen gebruiken. In deze blog lees je daar meer over.

Het inkomen van een ondernemer kan elke maand, of elk jaar, verschillend zijn. Banken en hypotheekverstrekkers willen graag een ‘bestendig’ inkomen zien: een inkomen wat vastigheid en zekerheid kent. Daarom wordt er bij een ondernemer vaak gekeken naar het inkomen wat diegene de laatste drie jaar heeft verdiend. Of anders gezegd: hoeveel winst het bedrijf de afgelopen drie jaar gemiddeld heeft gedraaid.

Voorheen was dat een keiharde regel: eerst drie jaar ondernemen, daarna pas hypotheekmogelijkheden hebben. Nu is die termijn teruggedraaid naar een jaar. Of beter gezegd: 12 achtereenvolgende maanden. Je hoeft dus niet eens een volledig boekjaar als ondernemer bezig te zijn geweest.

Je hebt echter méér hypotheekmogelijkheden, wanneer je laat zien dat je de laatste 3 jaar een inkomen hebt verdiend. Dat je dat vanuit loondienst hebt gedaan voordat je een eigen bedrijf startte, maakt daarbij niet per se uit. Zolang die baan in loondienst maar raakvlakken heeft met datgene wat je nu vanuit je bedrijf doet.

Even een voorbeeld

Stel dat je, voordat je ging ondernemen, timmerman in loondienst was. Daarna startte je je eigen timmerbedrijf als ZZP’er. In dat geval kijkt de bank naar het inkomen wat je het afgelopen jaar vanuit je bedrijf hebt verdiend. Daarnaast naar het inkomen wat je in de 2 jaar voordat je je bedrijf startte, in loondienst hebt verdiend. Deze inkomens worden bij elkaar opgeteld, en door 3 gedeeld. De uitkomst ervan is het inkomen wat mee gaat tellen bij jouw hypotheekaanvraag.

Mocht die baan in loondienst echter geen raakvlakken hebben met jouw huidige bedrijf, of mocht je voordat je ging ondernemen geen inkomen hebben gehad, dan heb je nog steeds hypotheekmogelijkheden. Die mogelijkheden zijn dan afhankelijk of je je hypotheek met of zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) gaat afsluiten.

Een hypotheek voor ondernemers met NHG

NHG kijkt altijd naar een driejaars gemiddeld inkomen. Inkomen uit een bijbaantje telt dus mee, wanneer jij nog maar een jaar aan het ondernemen bent. Heb je, voordat je startte met ondernemen, helemaal geen inkomsten gehad? Dan wordt jouw bedrijfswinst (over je eerste jaar) toch door 3 gedeeld.

De uitkomst daarvan kan zodanig laag zijn, dat je hierdoor geen (of onvoldoende) hypotheekmogelijkheden kunt hebben.

Een hypotheek voor ondernemers zonder NHG

Wanneer jij in jouw eerste ondernemersjaar een zodanige winst laat zien, die sterk afwijkt van het inkomen wat je daarvoor in loondienst verdiende, dan zou je je hypotheek ook zonder NHG kunnen afsluiten.

Je bespaart hierdoor de eenmalige afsluitkosten voor NHG (0,6 procent van het totale hypotheekbedrag, dus bijvoorbeeld € 1.800 voor een hypotheek van € 300.000). Echter is de rente van een niet-NHG hypotheek vaak hoger, dan een hypotheek die wel NHG kent. Hoe hoger de rente, hoe minder je zou kunnen lenen. Maar: die rente kan dan misschien wel hoger zijn, misschien kun jij door jouw hogere bedrijfsinkomen desondanks méér lenen.

Wanneer je namelijk een hypotheek zonder NHG afsluit, dan kan de bank kijken naar alleen jouw bedrijfscijfers. Over dat ene (eerste) jaar dus. Uit voorzichtigheid tellen ze dan 75 tot 80 procent van de winst uit jouw eerste bedrijfsjaar mee. Als dat voldoende is, dan zou je ook op deze manier een hypotheek kunnen afsluiten. En er zijn zelfs mogelijkheden, om de winst uit jouw eerste bedrijfsjaar toch voor 100 procent mee te laten tellen.

Ook hierbij geldt weer: overleg eerst met je hypotheekadviseur, wat voor jou het beste is. Weet dat er na een jaar ondernemen al mogelijkheden zijn, maar soms is het beter om toch nog even te wachten met het aanvragen van een hypotheek.