Hoe kun je een hypotheek afsluiten als je ondernemer bent?

Leestijd: ca. 4 minuten

De verschillen in hypotheekmogelijkheden tussen een ondernemer en iemand die in loondienst werkt, kunnen groot zijn. Soms zelfs discriminerend, vind ik. Hoe zorg je er als ondernemer voor dat je een zo hoog mogelijke hypotheek kunt afsluiten? In deze blog leg ik je daar graag meer over uit.

Wees voorzichtig

Met deze blog bedoel ik natuurlijk niet dat je voor een te hoge hypotheek moet gaan. Die je straks dus niet meer kunt betalen. Ik wil je alleen wat tips geven, om een zo goed mogelijk inkomen (wat je vanuit jouw bedrijf verdient) aan te bank te kunnen laten zien.

Het meetellen van het ondernemersinkomen bij een hypotheek

Zoals ik in een eerdere blog al eens heb verteld, wordt er bij het inkomen van een ondernemer gekeken naar datgene wat jij de afgelopen 3 jaar hebt verdiend. Veel ondernemers denken nog dat ze minstens 3 volledige jaren een bedrijf moeten hebben, om een hypotheek af te kunnen sluiten.

Dat is gelukkig niet meer zo: bij 12 achtereenvolgende maanden van ondernemen kun jij al een hypotheek afsluiten. Mocht je nog geen 3 jaar ondernemer zijn, dan rekent een bank vaak wel met het inkomen wat je de laatste 3 jaar gemiddeld hebt verdiend. Daar kan dus ook inkomen uit loondienst bij zitten.

Heb je, voordat je je bedrijf startte, een inkomen vanuit een bijbaantje (omdat je toen nog studeerde) hebben verdiend, of geen inkomen gehad? Dan kun je nog steeds hypotheekmogelijkheden hebben. De bank rekent dan vaak met 75 tot 80 procent van de winst van jouw eerste bedrijfsjaar. Bij 2 bedrijfsjaren wordt er gerekend met 90 procent van de gemiddelde winst over die jaren.

Er zijn zelfs mogelijkheden om met 100 procent van de winst van jouw eerste bedrijfsjaar te rekenen, maar dan krijg je vaak een iets hogere hypotheekrente.

Het ondernemersinkomen

Of je nu in loondienst werkt, of een eigen bedrijf hebt: hoe hoger je inkomen, des te méér hypotheek je kunt krijgen. Hoe zorg je er als ondernemer voor, dat je een zo hoog mogelijk inkomen (winst) aan de bank kunt laten zien?

Bij een ZZP’er, eenmanszaak of Vof, kijkt de bank altijd naar de jaarcijfers, en naar het saldo fiscale winst volgens de belastingaangifte van de ondernemer. Dat laatste wordt gezien als het bruto jaarinkomen van de ondernemer, en telt
mee bij een hypotheekaanvraag.

Bij een DGA (als je een BV hebt), kijkt een bank naar het salaris wat je jezelf uitkeert (bruto). Mocht je in jouw BV méér winst maken, maar niet aan jezelf uitkeren, dan kan dit bank dit soms ook nog optellen bij het uitgekeerde salaris. Dit wordt ook wel ‘overwinst’ genoemd. Deze wordt alleen niet standaard meegeteld. Bij sommige banken moet de overwinst gedurende 3 jaren aanwezig zijn geweest. Ook moeten er in de BV voldoende liquide middelen (geld) aanwezig zijn, om die overwinst daadwerkelijk uit te kunnen keren.

Een zo hoog mogelijk ondernemersinkomen aantonen

Misschien had je het zelf al bedacht, maar je kunt als ondernemer een hoger inkomen (hogere winst) aantonen, door je bedrijfskosten laag te houden. Natuurlijk ook door een zo hoog mogelijke omzet te maken, maar vergeet daarbij de (extra) kosten dus niet.

Veel ondernemers zetten privé uitgaven op hun bedrijf, om zo hun winst en de te betalen belasting te drukken. Dat is best te begrijpen, alleen verlaag je hiermee dus niet alleen je inkomen (je winst), maar ook je hypotheekmogelijkheden.

Niet alleen privé uitgaven die op de zaak worden gezet, ook andere kosten kunnen voor lagere hypotheekmogelijkheden zorgen. Denk daarbij aan de bijtelling als je je zakelijke auto ook privé rijdt (lees ook deze blog over dit onderwerp). Of aan buitengewone lasten die je binnen je bedrijf kunt hebben. Dit zijn kosten die eigenlijk niets te maken hebben met de bedrijfsvoering. Bijvoorbeeld wanneer je geld binnen je bedrijf opzij wilt zetten, omdat je een personeelslid wilt ontslaan en aan diegene een ontslagvergoeding (transitievergoeding) moet uitkeren.

Of het een, of het ander

Je ziet het al: om als ondernemer méér hypotheekmogelijkheden te hebben, dien je dus een hogere winst aan te tonen. Dit in combinatie met zo laag mogelijke bedrijfskosten. Maar hoe hoger die winst, hoe méér belasting je hierover moet betalen.

Het is dus of een hogere winst aantonen en méér belasting betalen, maar dan ook wel méér hypotheekmogelijkheden hebben. Of liever een wat lagere winst en ook wat minder belasting moeten betalen, maar dan ook lagere hypotheekmogelijkheden hebben.

Aan jou de keus, maar overleg hierover vooral eerst met je accountant, je boekhouder en je hypotheekadviseur. En bespreek met (een van) hen hoe jij een voor jou gunstige, maar vooral een betaalbare, hypotheek kunt afsluiten.