Leestijd: ca. 5 minuten
Met de hoge huizenprijzen van tegenwoordig, komt het (helaas) vaker voor dat je niet het gewenste hypotheekbedrag kunt lenen. Vaak wordt er dan bij ouders aangeklopt: het bedrag wat er tekort komt, wordt door hen ‘gesponsord’. Maar kan dat eigenlijk wel, en welke hypotheekregels gelden er dan precies? In deze blog vertel ik je daar graag meer over.
Maximale leencapaciteit
Wanneer je een hypotheek gaat afsluiten, wordt er gekeken hoeveel jij op basis van jouw (of jullie) inkomen kunt lenen. Het bedrag wat uit die berekening komt, is dan ook de maximale hypotheek die jij kunt afsluiten. Ook wordt er gekeken naar de waarde van de woning die je koopt. Koop jij een huis wat € 300.000 waard is, en kun je vanuit je inkomen € 400.000 lenen? Dan krijg je het hypotheekbedrag op basis van woningwaarde; maximaal € 300.000 dus.
Banken geven jou dus de maximale hypotheek welke jij met je inkomen kunt lenen, of wat jij op basis van de woningwaarde kunt lenen. De laagste van die twee, dat kun jij maximaal lenen.
Maar wat als je een woning van € 400.000 gaat kopen, en je met je inkomen € 300.000 kunt lenen? Hoe ga jij die overige € 100.000 inleggen?
Maximaal hypotheekbedrag bij bank of familie
We pakken het voorbeeld van net er nog even bij. Stel dat jij de € 100.000 die je tekort komt, gaat lenen bij je ouders. Braaf zoals je bent, vertel je dit tegen de bank. Simpel denk je, onderaan de streep heb ik dan € 400.000 en daarmee kan ik het huis gaan kopen.
Zo zitten de hypotheekregels echter niet in elkaar. Die zeggen namelijk dat jij maximaal € 300.000 kunt lenen. Het maakt daarbij niet uit, waar je deze leent. Als je hiervan, zoals in dit voorbeeld, € 100.000 bij je ouders leent, dan kun je bij de bank nog ‘maar’ € 200.000 lenen. In totaal dus nog steeds € 300.000. Door bij je ouders (of een ander familielid, vriend, kennis, etc.) te lenen, zorgt er dus niet voor dat je ineens méér kunt lenen.
Maar: er bestaan voorbeelden, waarbij je in deze situatie € 300.000 bij de bank, en € 100.000 bij je ouders kunt lenen. En dat het dan toch mogelijk is, om dat huis van € 400.000 te kunnen kopen.
De schenk-leenconstructie
Hoe is het nu wel mogelijk om dat huis van € 400.000 te kopen, waarbij je 3 ton bij de bank leent, en een ton bij je ouders? Dat zou kunnen, via de zogeheten schenk-leenconstructie.
Die werkt als volgt: jij sluit een hypotheek van € 300.000 bij de bank af. En een lening van € 100.000 bij je ouders. Als jouw ouders dan voor ‘familiebank’ gaan spelen, dan dien je aan hen zowel rente als aflossing te betalen. Stel dat jouw ouders aan jou dezelfde rente vragen, als de bank dat voor hun hypotheek doet. Bijvoorbeeld 4 procent. De € 100.000 die je van pa en ma leent, dien je aan hen in uiterlijk 30 jaar terug te betalen (af te lossen). Als je dat doet via een annuïtaire aflosvorm (annuïteitenhypotheek), dan dien je ze maandelijks € 477,42 te betalen.
Prima, denk je. Ik betaal de bank elke maand, en ik betaal mijn ouders maandelijks € 477,42. Jouw ouders zijn de beroerdsten niet: die geven namelijk aan dat jij ze dit bedrag eigenlijk niet hoeft terug te betalen. Ze boeken het geld vervolgens weer terug naar jou. De Belastingdienst ziet dit dan als een schenking. Je leent immers geld bij je ouders, maar je hoeft ze hiervoor niet te betalen.
Geen zorgen, er is nog niets aan de hand. Jouw ouders mogen jou namelijk per jaar € 6.035 (2023) belastingvrij schenken. En als je het bedrag van € 477,42 met 12 (maanden) vermenigvuldigt, kom je uit op € 5.729,04. Dit is dus lager dan de maximale € 6.035 en wordt dan als een belastingvrije schenking vanuit jouw ouders gezien. En er is dus niets aan de hand. Je hoeft door deze constructie geen schenkbelasting te betalen.
Als je deze constructie aan de bank laat zien, dan is het ineens wel mogelijk om bij hen € 300.000 te lenen. En wordt de € 100.000 die je aanvankelijk bij je ouders leent, dus niet op jouw leencapaciteit in mindering gebracht. Door de schenk-leenconstructie, heb je voor deze € 100.000 eigenlijk geen lasten. Hallo huis van € 400.000!
Let wel op: niet elke bank staat zo’n schenk-leenconstructie toe. Of hierbij hanteert de bank strengere voorwaarden. Bijvoorbeeld dat je maximaal 20 procent van de hypotheek die je bij de bank afsluit, bij je ouders kunt lenen. Vraag dus vooraf goed na bij de bank, je hypotheekverstrekker of hypotheekadviseur, of en onder welke voorwaarden zo’n constructie mogelijk is.
‘Gewoon’ lenen bij je ouders kan ook
Als we het eerdere voorbeeld van deze blog er weer bij pakken, dan hoeft een schenk-leenconstructie niet per se nodig te zijn. Wanneer jij namelijk genoeg kunt lenen, dan kan dit ook zonder zo’n constructie.
Stel dat jij (of jullie) met je inkomen wel € 400.000 kunt lenen. Jouw ouders zijn bereid om jou € 100.000 te lenen. Als dit weer via een familiebank gebeurt, dan spreken jouw ouders met jou een bepaalde rente af. Die rente dient volgens de Belastingdienst gelijk te zijn aan de huidige hypotheekrente. Maar: je mag daar maximaal 25 procent van afwijken. Dus als de rente bij de bank bijvoorbeeld 4,5% is, dan mogen je ouders met jou een rente afspreken, die tussen 3,38% en 5,62% ligt.
Als er een rente van bijvoorbeeld 3,5% wordt afgesproken, dan is dit een procent lager dan bij de bank. Met als gevolg: lagere maandlasten (dan bij de bank). Als jij vooraf aan de bank doorgeeft wat jij aan je ouders gaat betalen, dan houdt de bank hier rekening mee bij haar hypotheekberekening. Als jij, ondanks de lasten die je aan je ouders betaalt, dan nog steeds 3 ton bij de bank kunt lenen, dan is dat ook goed. Dan is het op deze manier ook mogelijk om dat huis van € 400.000 te kunnen kopen.
Ook hierbij geldt weer: laat je vooraf goed adviseren door een hypotheekadviseur. En ga je geld lenen bij je ouders (eventueel met een ‘terugschenkconstructie’)? Leg jullie afspraken hierover dan goed vast, bij voorkeur via een notaris. En in deze blog, lees je meer over de familiehypotheek.
