Ben je DGA, en wil je een hypotheek afsluiten? Zo berekent de bank jouw inkomen

Leestijd: ca. 3 minuten

Zoals ik laatst al aankondigde in mijn blog (lees deze hier), zou ik nog uitleggen hoe een bank tegen het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder (DGA) aankijkt. Dus: bij deze! Een DGA is iemand die minstens 5 procent van de aandelen van een bedrijf (een BV; besloten vennootschap) bezit. Een BV kan dus meerdere DGA’s hebben.

Verschillen ten opzichte van een ZZP’er

Een ZZP’er (of eigenaar van een eenmanszaak, of vennoot van een vof), keert zichzelf vaak een gedeelte van zijn of haar winst uit. Dit geldt dan als het inkomen, of het salaris, van deze ondernemer. Qua inkomen voor een hypotheekaanvraag, kijkt de bank bij dit type ondernemers vooral naar het saldo fiscale winst, blijkend uit de belastingaangifte. Bij een DGA is dat echter anders. Deze keert zichzelf namelijk salaris uit, in plaats van winst. Een DGA is eigenlijk in loondienst bij de eigen BV.

Anders gezegd: een DGA heeft een loonstrook, maar een ZZP’er niet. Worden er dan door een bank (of hypotheekverstrekker) dezelfde inkomenseisen gehanteerd, als bij een werknemer in loondienst? Nee, dat is dan ook weer niet het geval.

Het salaris van een DGA

Volgens de belastingregels, is een DGA verplicht om zichzelf jaarlijks een minimuminkomen toe te kennen. Dit wordt ook wel het DGA-salaris genoemd. Voor dit jaar (2022) is dat vastgesteld op 48.000 euro bruto.

Het ondernemersinkomen voor een hypotheek

Een bank kijkt dan vooral naar dit inkomen: hoeveel keert de DGA zich jaarlijks aan bruto-inkomen uit? Net als bij een ZZP’er, wordt er bij een DGA ook gerekend met het gemiddeld uitgekeerde inkomen over de laatste 3 jaren. Is het inkomen wat het laatste jaar is uitgekeerd, lager dan het gemiddelde? Dan rekent de bank met dit laagste inkomen.

Overwinst

Maar: er is ook nog zoiets als overwinst. Ik zie je wenkbrauwen al omhoog gaan; wat betekent dat nu weer? Overwinst is eigenlijk het bedrag wat de DGA nog aan zichzelf kan uitkeren, maar dit niet doet. Zijn (of haar) bedrijf maakt meer dan genoeg winst, maar deze winst wordt vervolgens niet uitgekeerd. Zo’n extra winstuitkering, wordt ook wel een dividenduitkering genoemd.

De DGA kan er bijvoorbeeld voor kiezen, om dit dividend in het bedrijf te laten zitten. Om hiermee bijvoorbeeld later te investeren, of om te sparen voor wanneer het bedrijf minder goed zal lopen.

Dit dividend of deze overwinst, kan door de bank als extra inkomen worden gezien. Om de overwinst te kunnen bepalen, kijkt de bank naar het resultaat na belasting. Dit vind je terug in de jaarcijfers. Ook hierbij gelden weer dezelfde regels inzake het driejarig gemiddelde. Als er dus sprake is van overwinst, wordt het gemiddelde hiervan bij het gemiddelde DGA-salaris opgeteld.

Op het bedrag aan overwinst wordt nog wel zo’n 30 procent in mindering gebracht. Wanneer een DGA zich namelijk dividend uitkeert, dient diegene hierover nog zo’n 30 procent aan inkomstenbelasting te betalen.

Uiteindelijk bepalen het DGA-salaris en eventuele overwinst het inkomen voor een DGA. Met dit inkomen wordt vervolgens uitgerekend hoeveel hypotheek ermee geleend kan worden.

Let op!

Het kan best complex zijn, om het inkomen van een DGA voor een hypotheekaanvraag te kunnen bepalen. De bank of hypotheekverstrekker kijkt niet alleen naar het salaris of de overwinst, maar naar de totale bedrijfscijfers.

Wordt er bijvoorbeeld wel (genoeg) winst gemaakt, en is er geen sprake van bijzondere kosten of uitgaven? Mochten er namelijk bijzonderheden terug te vinden zijn in de jaarcijfers, bijvoorbeeld incidentele lasten, dan kan het bedrag hiervan in mindering worden gebracht op het DGA-inkomen.

Doe vooraf dus navraag bij je hypotheekadviseur, om jouw DGA-inkomen voor een hypotheekaanvraag te kunnen bepalen. Zo kom je later nooit voor verrassingen (lees: het krijgen van een lagere hypotheek) te staan!