Hypotheekmogelijkheden voor de zelfstandig ondernemer

(leestijd: ca. 3 minuten)

Ze schieten tegenwoordig als paddestoelen uit de grond: zelfstandig ondernemers (met name ZZP’ers). Natuurlijk hebben ook zij recht op een eigen koopwoning, met bijbehorende hypotheek. Omdat het voor velen nog niet precies duidelijk is wat vandaag de hypotheekmogelijkheden voor zelfstandigen zijn, schrijf ik er hierbij wat over.

We beginnen eerst met een stukje (zoals ik dat vind) inkomensdiscriminatie. Als ik als werknemer zijnde met mijn loonstrookje naar 10 verschillende hypotheekverstrekkers ga, kan ik bij alle verstrekkers evenveel lenen. Ben ik zelfstandig ondernemer en laat ik diezelfde 10 partijen mijn jaarcijfers zien, dan is de kans groot dat ik bij de ene wat meer kan lenen dan bij de ander. De verschillen in leencapaciteit voor ondernemers kunnen oplopen tot zelfs tienduizenden euro’s! 

Om het inkomen van een ondernemer hetzelfde te kunnen behandelen als dat van een werknemer, zijn er een tijdje terug enkele inkomensbureaus aangesteld. De ondernemer levert bij zo’n bureau zijn jaarcijfers aan, en vervolgens wordt er voor hem een inkomensverklaring opgesteld. In zo’n verklaring staat zijn gemiddeld inkomen, waarmee een hypotheekverstrekker kan rekenen. Hiervan mag niet worden afgeweken.

Waar je eerst nog minimaal 3 jaar zelfstandig ondernemer moest zijn, om überhaupt in aanmerking te komen voor een hypotheek, is deze eis gelukkig wat verzacht. Tegenwoordig kom je hiervoor in aanmerking wanneer je minimaal 12 maanden achtereenvolgend als zelfstandige hebt gewerkt. Je moet dan natuurlijk wel hetzelfde beroep hebben uitgeoefend (dus niet eerst 6 maanden de pakketjeskoerier hebben uitgehangen, om daarna 6 maanden te hebben gemetseld). 

Maar: hoe langer je zelfstandig bent, hoe steviger je in je schoenen staat. Zo’n inkomensbureau kijkt naar het gemiddeld ondernemersinkomen van de laatste 3 jaren. Bij ZZP’ers wordt vooral gekeken naar het zogeheten ‘saldo fiscale winst’, wat terug te vinden is op de belastingaangifte. Ben je sinds 12 maanden zelfstandig, en heb je daarvoor in dezelfde functie in loondienst gewerkt? Dan kan dit loondienstinkomen ook worden meegenomen bij de inkomensverklaring.

Natuurlijk wordt er, naast omzet en winst, ook gekeken naar overige zaken binnen de onderneming. Denk aan lasten voor bijvoorbeeld zakelijke leningen en eigen vermogen. Het opmaken van een inkomensverklaring kost de ondernemer eenmalig een paar honderd euro (gemiddeld). Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie af? Dan ben je verplicht om een inkomensverklaring op te laten stellen.

Waarom de hypothecaire inkomensregels bij een ondernemer strenger zijn dan bij een werknemer, heeft vooral te maken met ons sociaal vangnet. Een werkloze werknemer heeft immers recht op een WW-uitkering, een ondernemer niet. Arbeidsongeschikt? Dan wordt je loon nog 2 jaar door je werkgever doorbetaalt. Als zelfstandige dien je in zo’n situatie zelf voor je inkomen te zorgen; van de overheid ontvang je niets. Je zou jezelf tegen arbeidsongeschiktheid kunnen (binnenkort wellicht moeten, gezien de regeringsplannen) verzekeren. Bedenk in elk geval goed hoe jij je hypotheeklast gaat betalen, als je als zelfstandige zonder werk of inkomen komt te zitten.

Ben je zelfstandig ondernemer? Laat je dan niet afschrikken door de hypotheekfabel die zegt dat je eerst 3 jaar zelfstandig moet zijn geweest. Zoals ik hierboven al zei, kun je na 12 achtereenvolgende maanden van eigen baas zijn, gerust aankloppen bij een hypotheekadviseur!