De ins en outs van de verhuurhypotheek

(leestijd: ca. 4 minuten)

Een van mijn volgers vroeg me laatst om wat uitleg over de verhuurhypotheek. Een hypotheek die tegenwoordig steeds vaker wordt afgesloten, en waarbij andere voorwaarden kunnen gelden dan bij een ‘gewone’ hypotheek. Ik vertel jullie er hierbij graag meer over.

Ik begin eerst met een algemene hypotheekregel: zonder toestemming van je bank of hypotheekverstrekker, mag jij je huis niet zomaar verhuren. Banken willen zich nu nog steeds graag indekken voor alle mogelijke risico’s. Mocht jij je hypotheeklast niet meer betalen, dan heeft de bank het recht om na een tijdje (nadat er iemand in driedelig grijs wat minder leuke brieven bij je heeft afgegeven) jouw huis te verkopen. Met zo’n verkoop wil de bank dan haar uitgeleende geld terugkrijgen.

Wanneer je jouw woning hebt verhuurd, mag de bank de huurder niet zomaar op straat zetten. Een huurder heeft namelijk huurbescherming. De bank kan haar rechten dan niet meteen uitoefenen, en dat willen ze natuurlijk liever niet. Daarnaast levert een verhuurde woning op de huizenmarkt vaak minder op. Huurders kijken over het algemeen niet zo nauw als het bijvoorbeeld gaat om het onderhoud van de woning.

Waar je bij een gewone hypotheek niet meer kunt lenen dan de marktwaarde van de woning, is dit bij de verhuurhypotheek nog iets strenger. Je krijgt van de bank vaak een hypotheek ter hoogte van 70 procent van de marktwaarde, in verhuurde staat. Bijvoorbeeld: je koopt een huis met een reguliere marktwaarde van 250.000 euro, maar in verhuurde staat bedraagt deze marktwaarde 200.000 euro. Van de bank krijg je dan niet meer hypotheek dan 140.000 euro. Het overige benodigde bedrag dien je dan nog zelf in te leggen, bijvoorbeeld vanuit je spaargeld.

Net als bij een reguliere hypotheek, mag je bij een verhuurhypotheek maximaal de helft van de marktwaarde (in verhuurde staat) aflossingsvrij lenen. De rest dien je annuïtair of lineair af te lossen. Omdat er nog steeds wat risico’s aan een verhuurde woning kleven, is de rente van een verhuurhypotheek wat hoger dan bij de normale hypotheken. 

Natuurlijk toetst een bank ook in deze situatie jouw financiële draagkracht. Ze kijken o.a. naar je inkomen, en je huidige hypotheeklasten. Koop je een tweede woning en heb je deze nog niet meteen verhuurd? Dan houdt de bank vaak rekening met een lagere huurlast. Dit huurinkomen wordt bij je huidige inkomen opgeteld. Vervolgens gaat de bank na of dit voldoende is om alle lasten van jouw hypotheken te kunnen betalen.

Natuurlijk mag een voorbeeld hierbij niet ontbreken: stel dat je een tweede woning koopt, om deze later te gaan verhuren. De koopsom bedraagt 250.000 euro, en de kosten koper 10.000 euro. Van de benodigde 260.000 euro betaal je 120.000 euro vanuit je spaargeld en voor de overige 140.000 euro sluit je een verhuurhypotheek af. De marktwaarde in verhuurde staat betreft 200.000 euro. 

Van jouw verhuurhypotheek van 140.000 euro leen je 100.000 euro aflossingvrij. De andere 40.000 euro los je in 30 jaar annuïtair af. De rente zet je voor 10 jaar vast tegen 2,7 procent. Dit resulteert in een maandlast van 387 euro. Let op: de rente hiervan is niet fiscaal aftrekbaar, omdat je deze hypotheek niet afsluit voor een eigen woning.

De woning verhuur je vervolgens voor 1.000 euro per maand. Houd hierbij nog wel rekening met de lasten die je als verhuurder hebt. Denk aan de gemeentelijke belastingen, opstalverzekering en reservering voor onderhoud. Uiteindelijk houd je per maand enkele honderden euro’s over. Even snel gerekend, resulteert dit in een rendement van 3 tot 4 procent over het door jou ingelegde spaargeld (120.000 euro). Op welke spaarrekening krijg je dat nu nog?

Een woning verhuren kan een prima middel zijn als inkomensaanvulling. Niet alleen voor particulieren, maar ook (vooral, vind ik) voor zelfstandig ondernemers zonder pensioenopbouw. 

Al met al komt er bij zo’n verhuurhypotheek wat meer kijken, dan bij een reguliere hypotheek. Niet alleen als het gaat om de voorwaarden van een verhuurhypotheek, maar ook omtrent de belastingregels. En wat te denken als de huurder niet betaalt? Of zich niet aansprakelijk voelt voor schade aan jouw woning? Sommige verzekeraars dekken dit soort schades niet standaard. Laat je in deze situatie wederom goed adviseren, op meerdere gebieden!