Hoe zit het nu precies met die overdrachtsbelasting?

(leestijd: ca. 4 minuten)

Onlangs kondigde onze regering aan dat starters op de woningmarkt vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Dan zou je denken dat je hiervoor dus niet in aanmerking komt, wanneer je al eerder een eigen huis hebt gehad. Nee hoor! Ook dan kan het nog steeds zijn dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Hoe het nu precies zit met die overdrachtsbelasting, lees je in deze blog.

Allereerst nog even wat uitleg: wanneer je een bestaande woning koopt, betaal je 2 procent overdrachtsbelasting. Deze wordt berekend over de koopprijs van het huis. Koop je een woning voor 300.000 euro? Dan betaal je dus 6.000 euro aan overdrachtsbelasting. Dit bedrag gaat rechtstreeks naar de Belastingdienst; jij ziet hiervan verder nooit iets terug. 

Om starters op de woningmarkt een duwtje in de rug te geven, schaft ons kabinet de overdrachtsbelasting vanaf het komende jaar af. Starters hebben zo wat meer geld achter de hand, wanneer ze een woning willen kopen. Omdat ze immers geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, scheelt hen dat enkele duizenden euro’s.

Maar: ook wanneer je al eerder een eigen woning of hypotheek hebt gehad, kom je voor deze nieuwe regeling in aanmerking. Onze overheid heeft namelijk als voorwaarde bepaald dat je niet ouder dan 35 jaar mag zijn, om geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen. Koop je dus vóór je 35e een nieuwe woning, maar heb je toch al eens eerder een woning gehad? Ook dan betaal je dus geen overdrachtsbelasting.

Let wel: de volledige vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt maar tijdelijk. Koop je namelijk vanaf 1 april 2021 een (eerste) woning voor meer dan 400.000 euro? Dan dien je wel overdrachtsbelasting te betalen. Vanaf deze datum wordt er dus ook gekeken naar de koopprijs van je nieuwe woning. Tot 1 april 2021 geldt er geen maximale koopprijs. Ga je vóór die datum naar de notaris? Dan betaal je dus geen overdrachtsbelasting.

Je dient bij de aankoop van je nieuwe woning bij de notaris te verklaren, dat je nooit eerder gebruik hebt gemaakt van deze regeling. Dat is de andere voorwaarde van deze nieuwe hypotheekregel. Ook dien je daarbij aan te geven dat je echt zelf in die nieuwe woning gaat wonen, en dat je deze dus niet gaat verhuren. Hoe zit het verder wanneer je partner en jij samen een nieuwe woning kopen, maar je partner is ouder dan 35 jaar, en jij niet?

In dat geval wordt er gekeken naar het eigendom van jullie nieuwe woning. Worden jullie allebei voor 50 procent eigenaar (dit komt in de praktijk het vaakst voor) van een woning die voor 300.000 euro wordt gekocht? Dan hoeft de jongere partner geen overdrachtsbelasting te betalen over zijn of haar eigendom; 150.000 euro dus. Hiermee bespaar je dan nog 3.000 euro. Over het eigendomsdeel van de oudere partner dient wel (3.000 euro) overdrachtsbelasting betaald te worden.

Dat afschaffen van de overdrachtsbelasting geldt dus niet alleen wanneer je voor het eerst een woning koopt, maar vooral wanneer je jonger bent dan 35 jaar en een woning koopt. Heb jij echter al een woning gekocht, en word je dit jaar nog eigenaar? Probeer dan met de verkopende partij af te spreken om de overdracht naar 2021 te verplaatsen. Dit bespaart je immers enkele duizenden euro’s!

Dat verplaatsen van de overdracht van de nieuwe woning, gaat natuurlijk niet zomaar. Allereerst moet de verkoper hiermee akkoord gaan. Misschien heeft diegene nog een hypotheek op de verkochte woning, welke dan nog een tijdje door moet blijven lopen. Naast de hypotheek, zal het huis gedurende die tijd ook verzekerd moeten blijven (op naam van de verkoper dus), en moeten zaken als belastingen, energie etc. doorbetaald worden.

Vergeet trouwens ook jouw eigen planning niet. Zou je eigenlijk dit jaar de sleutels van je nieuwe woning krijgen, maar wordt dat verzet naar 2021? Vraag dan wel even na of je meubels later geleverd kunnen worden, en of de schilder ook het komende jaar nog tijd voor je heeft.

Wanneer je de overdracht van jouw reeds aangekochte woning naar 2021 wil verplaatsen, neem dan contact op met de verkoper, of met de verkopende makelaar. Als een goed gebaar richting deze partij, zou je aan kunnen bieden om de kosten van de hypotheek etc. te vergoeden. 

Let daarbij wel goed op: vergoed je meer dan 2.000 euro? Dan kan de Belastingdienst dit als een schenking beschouwen! De ontvanger (de verkoper) dient dan over het bedrag boven de 2.000 euro, maar liefst 30 procent schenkbelasting te betalen. Daar zal men waarschijnlijk niet op zitten te wachten… Maak dus goede afspraken met die verkoper, en wees daarbij niet te zuinig zou ik zeggen; je kunt desondanks enkele duizenden euro’s besparen!

Of deze nieuwe maatregel de starters uiteindelijk zal helpen, moet ik nog zien. In de overspannen huizenmarkt van tegenwoordig, moet je vaak boven de vraagprijs bieden. Ondanks dat starters straks een paar duizend euro extra tot hun beschikking hebben, dienen ook zij vaak boven de vraagprijs te bieden. De vraag is daarbij: die besparing door het afschaffen van de overdrachtsbelasting, is die dan wel voldoende? Met andere woorden: helpt die 5 tot 6 duizend euro hen, om mee te kunnen doen op de drukke huizenmarkt? We gaan het komend jaar zien…