Leestijd: ca. 4 minuten
Met die torenhoge huizenprijzen van tegenwoordig, is de kans best groot dat je overwaarde hebt. Maar: wat kun je allemaal met die overwaarde? Méér dan je denkt! In deze blog geef ik je er graag wat meer uitleg over.
Wat is ook alweer overwaarde?
Overwaarde is eigenlijk je winst, wanneer je je huis verkoopt. Simpel voorbeeld: je hebt een hypotheek van 300.000 euro, en je verkoopt je woning voor 400.000 euro. Onderaan de streep heb je in dat geval een overwaarde van 100.000 euro. Ik weet het, dit is geen rocket science…
Overwaarde en een hypotheek; de wettelijke regels
De Nederlandse belastingregels zeggen dat je je overwaarde per se moet gebruiken (moet inleggen) bij de aankoop van een nieuwe woning. Of dat je die nieuwe woning vanuit je overwaarde moet gaan verbouwen. Doe je dat niet? Dan krijg je minder hypotheekrenteaftrek (belastingteruggave). Stel dat je die ton van net aan overwaarde hebt en je gaat een nieuwe woning kopen. Je hebt een nieuwe hypotheek van 400.000 euro nodig, maar na inleg van die overwaarde dus ‘maar’ 300.000 euro. Je legt je overwaarde echter niet in: er komt een nieuwe Tesla op de stoep te staan.
In dat geval krijg je minder renteaftrek terug: namelijk maar over 300.000 euro. Als je je overwaarde volledig in had gelegd, dan had je maar een hypotheek van 3 ton nodig gehad. En over dat bedrag krijg je dus nog wel renteaftrek. In vaktaal gezegd: de hypotheekrente over de niet-ingelegde overwaarde, is niet fiscaal aftrekbaar. Sluit je een hypotheek af waarover de rente gedeeltelijk niet aftrekbaar is? Dan is je netto woonlast, doordat je dus minder renteaftrek ontvangt, wat hoger. Het gevolg is dat je hierdoor een iets lager hypotheekbedrag kunt lenen. Een hypotheek waarvan de rente niet aftrekbaar is, wordt ook wel een box-3 hypotheek genoemd.
Vind jij die renteaftrek heilig en wil je die per se (blijven) ontvangen? Dan mag je alleen een hypotheek afsluiten voor de aankoop en/of verbouwing van een eigen woning. Een woning waarin je dus zelf gaat wonen, en welke je niet gaat verhuren.
Dit kun jij doen met je overwaarde
Ongeacht de reden waarom jij een hypotheek afsluit, wordt er door banken of hypotheekverstrekkers nog steeds naar 2 hoofdzaken gekeken:
1. wat is je woning waard en hoeveel hypotheek zit hierop?;
2. En wat is je inkomen en hoeveel kun je daarmee lenen?
Wil jij dus je overwaarde benutten? Dan kijkt de bank of er inderdaad genoeg overwaarde is. Daarnaast wordt er ook gekeken naar de hoogte van die nieuwe hypotheek; kun je die lenen vanuit je (gezamenlijke) inkomen? Krijg je twee keer “ja” te horen? Dan is die nieuwe hypotheek mogelijk! Dit vaak ongeacht het doeleinde of de wens die jij hebt.
Zo kun je je overwaarde opnemen voor bijvoorbeeld de aankoop van een nieuwe auto, of de aflossing van een krediet. Steeds meer mensen (lees: ouders) nemen hun overwaarde op, om deze nu alvast aan hun kinderen te schenken. Bijvoorbeeld wanneer die kids zelf een nieuwe woning willen kopen.
Ook zou je kunnen denken aan de aankoop van een tweede woning, die je vervolgens gaat verhuren. Met die lage rente van tegenwoordig, kan het zomaar zijn dat de huurlast van jouw verhuurde woning, net zo hoog (of laag) is als je hypotheeklast. Jouw huurder betaalt dan dus je hypotheek, en jij kunt met je inkomen andere (lees: leukere) dingen gaan doen.
Verbouwen van je woning kan ook door je overwaarde op te nemen. Maar: dan vraagt de bank wel of je je verbouwingsgeld in een bouwdepot wilt stoppen. Vervolgens dien je met facturen aan te tonen dat je daadwerkelijk aan het verbouwen bent. Die facturen dien je naar je bank te sturen, en deze maakt ze dan voor je over.
Je kunt echter ook je overwaarde opnemen zonder zo’n verplicht bouwdepot. Je kunt aangeven dat je je verbouwingscentjes gewoon op je rekening gestort wilt krijgen, bijvoorbeeld omdat je die verbouwing helemaal zelf gaat doen. De bank denkt dan dat je hiervan een auto gaat kopen, en rekent alsof je een box-3 hypotheek afsluit. Als je inkomen dan echter nog steeds voldoende is, krijg jij je klusgeld gewoon op je rekening uitgekeerd.
Sommige banken zijn wel wat voorzichtiger als je je overwaarde wilt opnemen voor de zogeheten consumptieve doeleinden. Die voorzichtigheid merk je dan doordat de bank geen volledige hypotheek verstrekt, maar bijvoorbeeld voor maximaal 80 of 90 procent van de woningwaarde. In jip-en-janneketaal: op een woning met een marktwaarde van 400.000 euro, mag dan een maximale hypotheek van 320.000 of 360.000 euro zitten.
Dus: heb jij overwaarde, en kun je die lenen omdat je genoeg inkomen hebt? Dan heb je dus zeker mogelijkheden om hiermee iets te doen.
Tip van Tim
Wat ik aan mijn klanten meegeef, als ze bijvoorbeeld hun overwaarde opnemen voor de aanschaf van een nieuwe auto: pas de looptijd van je nieuwe hypotheek aan op de levensduur van die auto. Een hypotheek mag namelijk maximaal 30 jaar lopen, daarna moet deze vaak volledig afgelost zijn. Maar die auto gaat geen 30 jaar mee. Sluit in dat geval een hypotheek af met een looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar. Zo voorkom je dat je later nog een hypotheek voor een auto hebt lopen, terwijl die vierwieler allang op de sloop staat.
