Leestijd: ca. 5 minuten
Of beter gezegd: wanneer je uit elkaar gaat. De hypotheekregels die ik je in deze blog ga uitleggen, gelden namelijk voor een relatiebeëindiging. Of je nu getrouwd bent, een geregistreerd partnerschap hebt (had) of een samenlevingscontract, maakt daarbij niet uit. Hoe kijkt de bank tegen zo’n situatie aan? En kun je in je eentje wel de hypotheek overnemen, of moet je je huis per se verkopen?
Een nieuw ‘toetsmoment’
Om in vaktaal te spreken: wanneer de ene partner bij relatiebeëindiging in het huis wil blijven wonen, wordt dat als een nieuw toetsmoment gezien. Met andere woorden: de bank gaat opnieuw bekijken of je inkomen voldoende is, om in je eentje de hypotheek te kunnen dragen.
Soms denken mensen dat het slechts een simpele handeling is: één partner verwijderen van de hypotheek, en deze door laten lopen op de naam van de ander. Maar dat is dus niet zo. Zoals een oude klant van mij dacht: “mijn ex hoeft alleen maar even ‘gebackspaced’ te worden; ik kan de hypotheek gemakkelijk alleen dragen”…
Nog een vaktaalzinnetje: een hypotheekaanvraag bij relatiebeëindiging, wordt ook wel ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’ genoemd. Aan de vertrekkende partner, wordt dat ontslag namelijk verleend. Wanneer de hypotheeklast niet meer door de achterblijvende partner betaald wordt, kan de bank hiervoor niet meer bij de vertrekkende partner aankloppen. Die is immers ‘ontslagen’ van de verplichting om de bank te moeten betalen.
Andere hypotheekberekening
Wanneer je uit elkaar gaat, berekent de bank op een andere manier jouw hypotheekmogelijkheden. De bank vindt het namelijk belangrijk, dat jij in het huis kunt blijven wonen. Bij een verkoop van de woning, heeft eigenlijk niemand voordeel. En misschien krijgt de bank niet eens de volledige hypotheek terug, wanneer jij je huis verkoopt. Vooral niet wanneer er sprake is van een restschuld: de hypotheek is dan hoger, dan de waarde of verkoopprijs van het huis. Vooral dan is het beter, dat je in het huis blijft wonen en de hypotheek (in je eentje dus) kunt blijven betalen.
Bij een relatiebeëindiging toetst de bank daarom soepeler, als jij in je eentje de woning en hypotheek wilt overnemen. Wanneer je een huis gaat kopen of een extra hypotheek (voor bijvoorbeeld een verbouwing) gaat afsluiten, gelden er de normale hypotheekregels. Bij uit elkaar gaan dus niet: dan worden er minder strenge regels gehanteerd.
Overwaarde vergoeden; hypotheek verhogen
Let wel: wanneer er sprake is van een overwaarde, dan is de kans groot dat je hiervan een deel aan jouw ex-partner moet vergoeden.
Beschouw het maar zo: stel dat je uit elkaar gaat, en het huis verkocht zou gaan worden. Je verkoopt het huis voor € 400.000, en je hebt nog een hypotheek van € 300.000. Een ton overwaarde (winst) dus.
Als je ieder voor 50% eigenaar van het huis bent, en niemand van jullie bij de aankoop meer eigen geld heeft ingelegd, dan heeft ieder ook recht op de helft van de overwaarde. In dit voorbeeld dus € 50.000 per partner.
De ex-partner die het huis gaat verlaten, heeft hierdoor recht op die € 50.000. Dat bedrag mag je vanuit je spaargeld betalen. Mocht je dat niet hebben, dan kun je hiervoor ook de hypotheek verhogen. Een combinatie hiervan is ook mogelijk.
Ook bij een hypotheekverhoging kan de bank nog steeds soepeler toetsen. Bijna alle banken en hypotheekverstrekkers doen dit, maar vraag dit vooraf nog even goed na bij ze. Wanneer je je hypotheek wilt verhogen om de (helft van de) overwaarde aan je ex-partner te vergoeden, dan kijkt de bank of jij de totale (nieuwe) hypotheek in je eentje kunt betalen.
Nieuwe partner ‘meeverbinden’
Tja, het kan snel gaan op liefdesgebied. Wat als jij al een nieuw liefje hebt, en hij of zij mede-eigenaar van jouw woning wil worden?
Dat kan: de bank gaat dan kijken, of jullie met z’n tweetjes de hypotheek kunnen dragen. Twee kunnen vaak meer dan een. Daardoor is de kans groter, dat je met je nieuwe date in het huis kunt blijven wonen. Ook hierbij wordt dan eerst de ex-partner van de hypotheek ‘ontslagen’. Daarna wordt de nieuwe partner als medeschuldenaar aan de hypotheek toegevoegd.
Let op: de nieuwe partner wordt in deze situatie mede-eigenaar van de woning. Afhankelijk van de leeftijd van die partner, kan er (vaak 2%) overdrachtsbelasting betaald moeten worden. Vraag dit vooraf goed na, bijvoorbeeld bij je hypotheekadviseur of aan een notaris.
Geen mogelijkheden = huis verkopen
Ik sluit deze blog toch een beetje minder leuk af (sorry!). Wanneer het salaris van de achterblijvende partner niet genoeg is om zelf de hypotheek te kunnen dragen, zou woningverkoop ook nog een optie zijn.
Misschien de minst leuke, maar ook dat kan de uitkomst zijn bij een relatiebeëindiging. Wanneer de woning verkocht wordt, ontvangen beide partners hun deel van de overwaarde. Deze kunnen zij dan gebruiken als zij, ieder voor zichzelf, een nieuwe woning gaan terugkopen.
Mocht er bij jou sprake zijn van uit elkaar gaan, ga dan vooral eens bij je hypotheekadviseur langs. Dit zodat je weet of een van jullie in het huis kan blijven wonen (als je dat wilt), of dat de woning per se verkocht moet worden.
