Leestijd: ca. 4 minuten
Nee, ik heb geen glazen bol. En als ik die wel zou hebben, dan zou je deze misschien heel eventjes mogen lenen. Zonder gekheid: in deze blog vertel ik je graag mijn verwachtingen, over wat er de komende tijd op de hypotheek- en huizenmarkt gaat gebeuren.
Huizenmarkt; moet je nog steeds overbieden?
Als ik enkele makelaars spreek, dan hoor ik vaak dat er nog steeds wordt overboden (kopers bieden hoger dan de vraagprijs van een woning). Maar: hoe hoger de vraagprijs, hoe minder of hoe lager er wordt overboden. Bij mijn klanten zie ik zelfs voorbij komen dat zij onder de vraagprijs kopen. Makelaars vertellen me dat er bij vraagprijzen onder de 500.000 euro nog wel wordt overboden, maar daarboven dus minder of zelfs niet meer.
Daarnaast zijn mensen wat voorzichtiger, als het om het kopen van een nieuwe woning. Waar er voorheen nog enkele tientallen een woning bekeken, loopt dit aantal nu terug naar een handjevol belangstellenden. Ik verwacht dat deze trends zich blijven doorzetten. De redenen hiervoor? Die lees je verderop.
Hypotheekrente; zakken of stijgen?
Vanaf eind vorig jaar, is de historisch lage hypotheekrente aan het stijgen gegaan. Waar je toen nog je rente voor 10 jaar vast kon zetten voor nog geen 1 procent (met NHG), komen we nu hogere rentes tegen. Je rente voor 10 jaar vast zetten met NHG, kost je nu zo’n 3,5 procent.
En: hoe hoger die rente, hoe minder jij kunt lenen. En dus ook des te lager jouw hypotheek zal zijn. Dit zal zich uiten in dalende huizenprijzen, is mijn verwachting. Mensen kunnen gewoon minder lenen. Het gat wat hierdoor ontstaat, kan straks niet volledig meer opgevuld worden met eigen geld (overwaarde, schenking etc.). Het gevolg: mensen bieden niet meer de vraagprijs van een woning, of zelfs daarboven.
Wat de hypotheekrente gaat doen? Tja, daarvoor moet ik weer in mijn glazen bol kijken. En dat is dus niet te zeggen. Ik verwacht voor nu dat de rente stabiel zal blijven. De laatste tijd zie je dat enkele banken en verstrekkers hun rentes iets verlagen. Maar nog steeds schommelen de rentepercentages tussen de 3 en 4,5 procent. Omdat de grootste banken in Europa en de VS hun rentes omhoog hebben gegooid, verwacht ik dat de hypotheekrentes uiteindelijk zullen volgen.
Ontwikkelingen op de hypothekenmarkt
Vanwege de stijgende hypotheekrentes, maar ook vanwege de stijging van overige kosten (energie, brandstof, boodschappen, etc.), verwacht ik dat mensen komend jaar minder kunnen lenen. Hoeveel jij op basis van je inkomen kunt lenen, wordt vooral door het Nibud bepaald. Die kijken naar de maximale hypotheeklast, die een gemiddeld gezin volgens hen maandelijks kwijt mag zijn. Daarbij houden ze ook rekening met overige lasten binnen het gezin; die moeten natuurlijk ook gewoon betaalbaar blijven.
Als de lasten voor de dagelijkse uitgaven zullen stijgen, dan zal dit effect hebben op de hypotheeklasten. Ik verwacht dat je komend jaar, wanneer je inkomen gelijk blijft of misschien iets stijgt, je niet veel meer kunt lenen. En misschien zelfs wel minder. Dit zal (zoals gebruikelijk) kunnen leiden tot een run op hypotheken in november en december van dit jaar. Om nog net even wat meer te kunnen lenen, willen mensen dan graag nog dit jaar hun hypotheek afsluiten.
Hypotheekontwikkelingen in 2023
Verder zal de NHG-grens omhoog gaan. Die grens wordt namelijk bepaald, door te kijken naar de gemiddelde huizenprijs. En aangezien die nog steeds stijgende is, verwacht ik dat de NHG-grens in 2023 ook zal stijgen. Nu ligt deze nog op 355.000 euro, maar ik denk dat deze richting de 4 ton zal kruipen in het nieuwe jaar.
Dit jaar mag je nog een belastingvrije schenking ontvangen van maximaal € 106.671, voor de aanschaf van een eigen woning. Volgend jaar daalt dit bedrag naar ongeveer € 27.000. De regering gaat dit doen, om het overbieden wat meer de kop in te drukken, en te zorgen voor een wat rustigere huizenmarkt.
Ben je nog geen 35 jaar oud (of jong), en wil je gebruik maken van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting? Dan dient de koopprijs van je huis maximaal 400.000 euro te zijn. Volgend jaar zal dit bedrag naar verwachting stijgen, naar 440.000 euro. Als je aan de voorwaarden voldoet, hoef je geen (2 procent) overdrachtsbelasting te betalen, over de koopsom van jouw nieuwe woning. Scheelt je dus duizenden euro’s.
En wil je een tweede woning kopen, om deze te gaan verhuren? Dan stijgt de overdrachtsbelasting juist, van 8 naar zo’n 10 procent. De regering wil hierdoor beleggers ontmoedigen, en buitenspel zetten op de huizenmarkt. Door deze maatregel, komen huizen hierdoor meer in aanmerking voor kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Door deze verwachte stijging, denk ik dat beleggers nog snel voor het einde van dit jaar huizen zullen kopen. Hierdoor zal de gekte op de huizenmarkt vooralsnog niet snel afkoelen.
