Leestijd: ca. 4 minuten
Ben je van plan om in 2027 een huis te kopen, je huis te gaan verbouwen of je hypotheek aan te passen? Dan is het goed om te weten dat er per 1 januari weer een aantal hypotheekregels veranderen. Vooral de hogere NHG-grens en de ruimere startersvrijstelling kunnen interessant zijn. Ook bieden de nieuwe Nibud-normen veel huishoudens iets meer leenruimte. In deze blog zet ik de belangrijkste wijzigingen voor je op een rij. Zo weet je waar je rekening mee kunt houden. En of het verstandig is om of dit jaar nog een hypotheek af te sluiten, of te wachten tot volgend jaar.
NHG-grens stijgt naar € 500.000
De grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat in 2027 omhoog van € 470.000 naar € 500.000. Koop je een woning en blijft de koopsom of marktwaarde binnen deze grens, dan kun je mogelijk gebruikmaken van NHG. Voor een hypotheek waarbij je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert, ligt de grens zelfs op € 530.000. Anders gezegd: je mag tot maximaal 6% van de hypotheeksom meefinancieren voor woningverduurzaming.
NHG biedt een vangnet als je door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding in betalingsproblemen komt. Bovendien krijg je bij veel geldverstrekkers een lagere hypotheekrente. De eenmalige borgtochtprovisie blijft in 2027 0,4% van het hypotheekbedrag.
Extra verduurzamingsbudget bij een woning met label E, F of G
Er verandert ook iets voor kopers van een grondgebonden woning (zoals een eengezinswoning) met energielabel E, F of G. Bij een NHG-hypotheek wordt vanaf 2027 standaard € 20.000 extra financieringsruimte beschikbaar gesteld voor energiebesparende maatregelen. Je hoeft dit bedrag niet verplicht te lenen, maar gebruik je het, dan moet het worden besteed aan verduurzaming. Het bedrag vervalt als je het niet binnen twee jaar gebruikt. Zo wordt het makkelijker om bijvoorbeeld isolatie of beter glas direct na de aankoop aan te pakken.
Startersvrijstelling: woningwaardegrens naar € 615.000
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning om er zelf te gaan wonen? Dan kun je onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting (die bedraagt normaal gesproken 2%, berekend over de koopprijs). De maximale vrijstelling (koopsom) stijgt in 2027 van € 555.000 naar € 615.000.
Let op: je hoeft niet per se voor het eerst een huis te kopen (lees ook deze eerder geschreven blog), maar je mag de vrijstelling wel maar één keer gebruiken. Ook moet je op het moment van de notariële overdracht jonger zijn dan 35 jaar en mag je de woningwaardegrens niet overschrijden. Koop je samen? Dan wordt per koper bekeken of diegene aan de voorwaarden voldoet. Ben je 35 jaar of ouder, dan betaal je bij eigen bewoning in principe 2% overdrachtsbelasting.
Koop je juist een woning om te verhuren of als tweede woning te gebruiken? Dan is er ook een verandering op komst: het kabinet wil het overdrachtsbelastingtarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen verlagen van 8% naar 7%. De Tweede Kamer heeft hiermee ingestemd, maar op dit moment moet de Eerste Kamer het voorstel nog goedkeuren. Dit staat dus nog niet definitief vast.
Bijna iedereen kan iets meer lenen
Ook de maximale hypotheek verandert. De Nibud-leennormen worden ieder jaar opnieuw vastgesteld. Voor 2027 betekent dit dat vrijwel alle huishoudens bij gelijkblijvende hypotheekrente iets meer kunnen lenen dan in 2026. Bij een gelijkblijvend inkomen kan de extra leenruimte oplopen tot ongeveer € 10.000. Als je inkomen meestijgt met de verwachte gemiddelde loonontwikkeling van 3,7%, kan het verschil in sommige situaties oplopen tot circa € 35.000.
Dit is natuurlijk geen garantie dat jij dit bedrag extra kunt lenen. De uitkomst hangt onder meer af van je inkomen, eventuele schulden, de hypotheekrente en je persoonlijke situatie. Stijgt de hypotheekrente, dan kan dat ervoor zorgen dat je alsnog wat minder kunt lenen. Ook voor de meeste AOW-gerechtigden neemt de leencapaciteit toe, maar voor sommige huishoudens met een laag AOW-inkomen kan deze juist dalen.
Nog een wijziging: funderingsrisico krijgt meer aandacht
Bij woningen met een verhoogd risico op funderingsproblemen gaat NHG vanaf 2027 nadrukkelijker rekening houden met de verwachte herstelkosten. Die kosten kunnen invloed hebben op jouw maximale hypotheek. Dat is belangrijk, want een woning kan op papier betaalbaar lijken, terwijl er in de toekomst flinke kosten voor funderingsherstel aan kunnen komen.
Wat betekenen de nieuwe regels voor jouw plannen?
De hypotheekregels voor 2027 bieden kansen: meer woningen vallen qua prijs binnen de NHG-grens, starters kunnen bij een hogere woningwaarde mogelijk profiteren van vrijstelling en veel huishoudens krijgen iets meer leenruimte. Toch is het verstandig om niet alleen naar het maximale hypotheekbedrag te kijken. Je wilt natuurlijk ook na het kopen van je huis prettig kunnen blijven leven en voldoende ruimte houden voor andere uitgaven.
Heb je plannen om in 2027 een woning te kopen of te verhuizen? Dan kijk ik graag met je mee naar wat de nieuwe regels in jouw situatie betekenen. Zo weet je niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar vooral wat financieel verstandig is.
