Met deze rente krijg jij de hoogste hypotheek

(leestijd: ca. 4 minuten)

“Goh, bij die andere bank kan ik met hetzelfde inkomen veel meer lenen; hoe kan dat?” Door deze vraag te stellen, twijfelen klanten vaak aan jouw kennis als hypotheekadviseur. Ook weten ze dan niet zeker wie het nu juist heeft: jij, of die adviseur die ze eerder hebben gesproken. Maar hoe komt het nu dat je bij de ene bank (of hypotheekverstrekker) meer kunt lenen dan bij de ander, met precies hetzelfde inkomen? In deze blog verklap ik je een hypotheekgeheim, wat vaak niet eens bekend is bij hypotheekadviseurs.

Wanneer iemand de benodigde hypotheek net niet kan lenen, pas ik dit geheim (ook wel een trucje genoemd) toe. Het ligt namelijk niet aan die ene bank dat jij daar meer of minder kunt lenen. Het ligt puur aan de rente! 

Oké, soms neemt de ene bank jouw inkomen niet helemaal mee, en een andere wel. Dit is vaak het geval wanneer je (veel) overuren maakt, bijvoorbeeld omdat je vrachtwagenchauffeur bent. De ene verstrekker neemt het totale aantal overuren mee, en de ander is wat voorzichtiger, en rekent bijvoorbeeld met de helft hiervan. In deze blog ga ik er even vanuit dat elke bank of hypotheekverstrekker met hetzelfde inkomen rekent.

Een voorbeeld: jij verdient (al dan niet samen met je partner) een bruto jaarinkomen van 55.000 euro. Bij een rente van bijvoorbeeld 1,3 procent kun je daarmee maximaal 259.000 euro lenen. Bij een rente van 1,6 procent kun je echter met hetzelfde inkomen bijna 262.000 euro lenen. Say what? De rente is hoger, wat dus ook een hogere hypotheeklast betekent. Maar ondanks die hogere rente, kun je dus wel meer lenen? Leg dat maar eens uit aan je klant 😉

Achter zo’n hypotheektoets of -berekening zit best een grote formule. Om deze blog leuk en leesbaar te houden, ga ik je deze niet uitleggen (sorry!). Simpel gezegd kun je bij verschillende rentes, dus ook telkens een verschillend hypotheekbedrag lenen. Dat zorgt er dus voor dat je bij de ene bank wat meer of minder kunt lenen, dan bij de ander. Elke bank heeft namelijk zijn eigen rentes, die weer verschillend zijn bij een andere bank.

Wil jij op basis van je inkomen maximaal lenen? Zorg er dan voor dat jouw hypotheekrente een veelvoud is van 0,51 procent. Geen zorgen, dit wordt geen wiskundeles. Jouw hypotheek dient een rente te kennen van 1,01 procent, 1,51 procent, 2,01 of 2,51 procent. Afhankelijk van je inkomen, kun je bij (een van) deze rentes uiteindelijk het meeste lenen. Niet elke bank biedt precies deze rentes aan. Ga je je hypotheek afsluiten bij een bank die dat wel doet? Dan kun je bij deze bank dus meer lenen, dan bij die ander.

Maar: je hoeft niet per se naar die ene bank te gaan, waarbij de rente 1,51 procent is. Kijk vooral goed naar de hypotheekvoorwaarden van die bank, en hoe lang je de rente zou willen vast zetten. Wanneer je echt een bepaald hypotheekbedrag nodig hebt, dan kun je altijd nog ‘spelen’ met rentes. 

Ik neem het inkomen van hierboven er nogmaals even bij. Jij wil graag je rente voor 20 jaar vast zetten, en hebt een hypotheek van 265.000 euro nodig. Deze 20-jaars rente bedraagt bij de bank van jouw voorkeur 1,65 procent. Daarmee kun je ‘slechts’ 260.000 euro lenen. Hoe kom je dan op die rente van bijvoorbeeld 1,51 procent? Simpel: dan dien je je hypotheek in bijvoorbeeld twee delen te splitsen. Neem een bedrag van 185.000 euro met die 20 jaars rente van 1,65 procent. Pak daarnaast een bedrag van 80.000 euro met een lagere rente, bijvoorbeeld 10 jaar vast tegen 1,2 procent. Zoals gezegd zal ik je de wiskundeles besparen, maar in dit geval is jouw gemiddelde hypotheekrente dan 1,51 procent. Hallo nieuwe woning! 

Het gekke is: een hypotheek van 265.000 euro met een rente van 1,65 procent, kost maandelijks 934 euro (bruto). Neem je zo’n ‘gesplitste’ hypotheek, zoals ik daarnet heb omschreven? Dan wordt je bruto maandlast 917 euro. Met andere woorden: 5.000 euro meer lenen, tegen een lagere last. Dit komt natuurlijk door dat lagere rentepercentage, behorende bij dat hypotheekgedeelte met een 10-jaars vaste rente.

Tot slot wil ik je wel aanraden om vooral naar jouw maximaal gewenste maandlast te kijken. Wil je de rente van jouw hypotheek liever in zijn geheel voor een bepaalde periode vast zetten? Sluit dan niet zo’n gesplitste hypotheek af. Je dient in dat geval zelf wat meer eigen geld in te leggen. Doe vooral waar jij je het prettigst bij voelt, en overleg hierover natuurlijk met je hypotheekadviseur!