Leestijd: ca. 3 minuten
Is jouw inkomen, om welke reden dan ook, onlangs lager geworden? Geen nood, er zijn nog steeds genoeg mogelijkheden voor jou, om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Hoe je dat voor elkaar kunt krijgen, vertel ik je graag in mijn nieuwste blog.
Minder inkomen = minder lenen
Tja, dat is geen hogere wiskunde. Hoe lager je inkomen, des te lager het bedrag is wat je maximaal aan hypotheek kunt lenen. Maar een lager inkomen betekent niet meteen dat je helemaal geen hypotheekmogelijkheden meer hebt.
Dit geldt trouwens ook voor de situatie wanneer je bijna met pensioen gaat, of je pensioenleeftijd hebt bereikt. Vaak is je pensioeninkomen lager dan je inkomen vanuit loondienst of eigen bedrijf. Ondanks dat je inkomen is gedaald, zou je nog steeds een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten.
Een hypotheek afsluiten op basis van werkelijke last
Wil jij alleen je hypotheek oversluiten, en verder niets extra lenen (voor bijvoorbeeld een verbouwing)? Dan zou je met jouw gedaalde inkomen wel eens geluk kunnen hebben.
Er zijn namelijk enkele banken en hypotheekverstrekkers, die op basis van ‘werkelijke lasten’ rekenen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Bijvoorbeeld wanneer je je hypotheek ‘zuiver’ oversluit. Dit houdt in dat je je hypotheek naar die verstrekker oversluit, waarbij je dan ook de kosten voor het oversluiten meeneemt in de nieuwe lening. Qua kosten kun je bijvoorbeeld denken aan de boeterente, de notariskosten, de kosten voor je hypotheekadviseur en de taxatiekosten.
Als je een hypotheek met NHG hebt, dan zou je deze ook ‘zuiver’ kunnen oversluiten. De bank of hypotheekverstrekker hoeft dan, volgens de NHG-regels, niet te kijken naar jouw inkomen. Maar: veel verstrekkers zijn hierin strenger dan NHG zelf, en voeren alsnog een inkomenstoets uit. Daarom is een over te sluiten NHG-hypotheek op basis van zuiver oversluiten niet altijd mogelijk. Laat je hypotheekadviseur van te voren dus goed nakijken, of je je NHG-hypotheek zuiver kunt oversluiten naar de verstrekker die jij voor ogen hebt.
Hoe ziet zo’n werkelijke lastenberekening er uit?
Wanneer je een hypotheek afsluit, dan wordt er gekeken hoeveel je op basis van je inkomen kunt lenen. Daarbij wordt er ook vanuit gegaan dat je die nieuwe hypotheek in 30 jaar volledig aflost. Maar: wanneer je een aflossingsvrije hypotheek hebt, dan zijn je lasten lager. Je lost immers niet af. Bij de werkelijke lastentoets, kijkt de bank wat je lasten daadwerkelijk zijn, of je nu aflost of niet.
Hierbij geef ik je een voorbeeld, om je wat meer duidelijkheid te geven: stel dat jouw bruto jaarinkomen 30.000 euro bedraagt. Op basis van de gewone hypotheekregels, en gerekend met een rente van 2,2 procent, zou je dan zo’n 138.000 euro kunnen lenen. Dit bedrag zou je dan in uiterlijk 30 jaar volledig moeten aflossen. Jouw maximale hypotheeklast mag in deze situatie niet meer zijn, dan 525 euro bruto per maand.
Volgens de werkelijke lastentoets, mag je met dit inkomen en de eerder genoemde rente, een maximale bruto maandlast hebben van zo’n 500 euro. Hiermee zou je een aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten, van maximaal 272.000 euro. Wat een verschil! Let wel: een aflossingsvrije hypotheek kan risico’s voor jou met zich meebrengen. Lees vooral mijn eerder geschreven blog over deze (niet-)aflosvorm.
Als jij je hypotheek dus zuiver oversluit, en je nieuwe bruto maandlast is niet hoger dan 500 euro, dan heb je groen licht en kan de hypotheekaanvraag doorgaan. Vraag gerust eens na bij je hypotheekadviseur (of aan mij, mag natuurlijk ook 🙂 ), of jij je hypotheek zuiver kunt oversluiten.
