Jouw partner wordt mede-eigenaar van jouw huis; dit zijn de hypotheekregels

Leestijd: ca. 4 minuten

Ook dit komt nog best vaak voor: iemand heeft in zijn of haar eentje een huis, en de partner wil daarvan mede-eigenaar worden. Hoe gaat dat dan in zijn werk, en welke regels en voorwaarden zijn er hieraan dan verbonden? En wat komt er qua hypotheekregels bij kijken? Genoeg vragen om hierover weer een nieuwe blog te schrijven.

Een hypotheek van één naar twee namen

Die vraag hoor ik het vaakst in de praktijk voorbij komen: mijn huis staat al op mijn naam, en nu wil mijn partner erbij; kan dat even met de hypotheek geregeld worden? Tja, dat kan best snel geregeld worden, maar is het dan ook goed geregeld?

Hoe kijken banken en hypotheekverstrekkers tegen zo’n vraag aan? En welke juridische en belastingregels (ja ja, welkom in Nederland…) gelden er dan?

Mede-eigenaar van een woning worden: de juridische regels

Het kan voorkomen dat je in je eentje je huidige huis hebt gekocht. Ondertussen heb je een (nieuwe) partner leren kennen, en die vond jouw Tinder-profiel goed genoeg. Baan, labrador, auto op de stoep, en een eigen huis. Jullie vinden elkaar zo leuk, dat je partner besluit om bij jou te komen wonen.

Op een gegeven moment willen jullie het huis gaan verbouwen. Maar: op basis van alleen jouw salaris lukt dat niet. Het inkomen van je partner zal meegenomen moeten worden bij de hypotheekaanvraag. Om dat te mogen doen, dient je partner ook mede-eigenaar van het huis te worden.

Dit doen banken niet voor niets. Stel dat het huis op één naam (één eigenaar) blijft staan, maar de hypotheek wel op twee namen wordt geregistreerd. De bank heeft dan extra zekerheid: wanneer de maandlasten niet betaald worden, mag de bank een van de twee partners hiervoor (volledig) aanspreken. Dit terwijl er dus maar één woningeigenaar is. De partner die geen mede-eigenaar van het huis is, betaalt dan voor een schuld, waarvan het doel van die schuld (het huis dus) niet van hem of haar is. De hoofdvraag daarbij is: moet je dat wel willen?

Wanneer je plannen hebt om je partner mede-eigenaar van jouw huis te laten worden, wil ik je aanraden om dit eerst met een notaris te bespreken. En jullie afspraken naderhand ook via die notaris te laten vastleggen. Dit voorkomt een hoop gedoe, wanneer jullie later eventueel uit elkaar zullen gaan. Die notaris legt je alle voor- en nadelen uit, wanneer je mede-eigenaar van een huis wordt. Of wanneer je je eigendom voor een gedeelte aan je partner overdraagt.

Mede-eigenaar van een woning worden: de belastingregels

Wanneer je een bestaande woning koopt, dan moet je ook overdrachtsbelasting betalen: 2 procent over de koopprijs van dat huis.

In sommige gevallen kom je in aanmerking voor een vrijstelling voor deze overdrachtsbelasting. Als je nog nooit eerder van die vrijstelling gebruik hebt gemaakt, nog geen 35 kaarsjes hebt mogen uitblazen, en voor een lagere prijs dan € 440.000 (2023) koopt, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit kan je duizenden euro’s besparen. Meer info hierover, lees je in deze blog.

En wat te denken van het geld wat je aan partner zou moeten geven? Je koopt immers een deel van zijn of haar woning. Als je partner een huis heeft van € 300.000, en jij wordt daarvan voor 50 procent mede-eigenaar, dan zou je eigenlijk € 150.000 aan je liefje moeten betalen.

Je hoeft nu niet meteen bang te worden. Je zou over dit te betalen bedrag ook afspraken kunnen maken. Bijvoorbeeld dat je het te betalen bedrag niet overmaakt, maar dat dit bij uit elkaar gaan wordt verrekend. Een notaris kan je hierover meer informatie geven.

Hypotheekregels bij de bank bij mede-eigenaarschap van een woning

Wanneer je mede-eigenaar van een woning wordt, dan is het ook handig dat je als mede-schuldenaar bij de bank geregistreerd staat. Mocht je dat (om welke reden dan ook) niet willen doen, dan kan de bank er toch wel achter komen. Juridisch gezien mag een bank, ook al ben je daar niet bekend als schuldenaar, elke woningeigenaar aanspreken wanneer er niet wordt betaald.

Wil je naast mede-eigenaar van de woning ook mede-schuldenaar van je partners hypotheek worden, en verandert er verder niets aan die hypotheek? Dan wil de bank vaak alleen een kopie van jouw geldige legitimatiebewijs ontvangen, en je inkomensgegevens. De bank vraagt verder niet naar de (inkomens)gegevens van je partner; die zijn immers al bekend en getoetst op het moment van het aanvragen van de huidige hypotheek. Door inzage te krijgen in jouw financiële gegevens, weet de bank daarna zeker dat je partner en jij de hypotheek kunnen blijven betalen.

Willen jullie echter wel iets wijzigen aan de huidige hypotheek? Bijvoorbeeld door deze te verhogen, vanwege een verbouwing? Dan zijn ook de gegevens van de eerste ‘hypotheekschuldenaar’ nodig, je partner dus.

Nog even terugkomen op de overdrachtsbelasting: het ligt eraan voor hoeveel procent jij mede-eigenaar van het huis wordt. Over het bedrag aan (zoals dat heet) eigendomsverwerving, wordt de overdrachtsbelasting berekend. Sommige banken stellen het verplicht om 50 procent mede-eigenaar te worden. Andere banken vinden minstens 1 procent al voldoende. Check dit dus vooraf bij jouw bank, en bespreek dit ook vooral met een notaris. Hoe hoger dit eigendomspercentage, des te meer overdrachtsbelasting je zou moeten betalen. Als je natuurlijk niet van de vrijstelling gebruik kunt of wilt maken.

Mede-eigenaar of -schuldenaar worden: de kosten

Wanneer je mede-eigenaar van een woning wilt worden, dan komen daar soms ook extra kosten bij kijken. Zo kun je kosten aan je hypotheekadviseur moeten betalen, maar ook aan een notaris. En als je een extra hypotheek wilt lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing, dan zou je ook kosten kwijt kunnen zijn aan een taxatierapport. En daarnaast aan Nationale Hypotheekgarantie, als de huidige hypotheek dit (NHG) al kent. Deze kosten zijn aftrekbaar van de belasting; je kunt hier dus een deel van terugkrijgen via je jaarlijkse belastingaangifte. Ook zou je deze kosten kunnen meenemen in je (nieuwe) hypotheek.

Al met al geldt ook hierbij weer: er komen bij zo’n situatie best wat lastige regels kijken. Ga dus vooraf zeker in gesprek met een financieel of hypotheekadviseur, en een notaris.