Ik ga een nieuwe woning kopen; welke kosten koper komen daarbij kijken?

Allereerst is het belangrijk om te weten wat voor type woning je koopt, om de kosten koper te kunnen bepalen. Bij de aankoop van een bestaande woning komen vaak meer, en andere kostenposten kijken dan wanneer je een nieuwbouwwoning koopt. Hieronder volgt een overzicht van alle verschillende kosten koper, met daarbij een toelichting. Het is goed om te weten dat bijna alle kosten koper eenmalig fiscaal aftrekbaar zijn. Koop je een woning en betaal je deze kosten koper, dan krijg je hiervan een gedeelte terug vanuit je jaarlijkse belastingaangifte. Dit is best een groot artikel, maar wanneer je dit gelezen hebt, weet je precies waar je aan toe bent!

Overdrachtsbelasting
We beginnen met de minst leuke en vaak de duurste kostenpost; de overdrachtsbelasting. Wanneer je een bestaande woning koopt, betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopprijs. Bijvoorbeeld: bij een woning welke voor € 200.000,- wordt aangekocht, betaal je € 4.000,- aan overdrachtsbelasting. Bij een nieuwbouwwoning koop je vaak ‘vrij op naam’, wat inhoudt dat jij de eerste eigenaar bent. Met andere woorden: er wordt geen bestaande woning overgedragen, waardoor er bij een nieuwbouwwoning geen sprake is van overdrachtsbelasting. En helaas, de overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar, ook niet eenmalig. Welkom in Nederland: belasting terugkrijgen over betaalde belasting, daar doen we hier niet aan mee.

Notariskosten
Koop je een bestaande woning en dien je hiervoor ook een hypotheek af te sluiten, dan maakt de notaris twee aktes voor je op: een eigendomsakte (waarin staat dat jij de eigenaar wordt van de aangekochte woning) en een hypotheekakte. In die laatste akte staat dat je geld gaat lenen bij bijvoorbeeld een bank. In het kort gezegd: in een hypotheekakte wordt vooral vastgelegd dat wanneer jij de bank niet terug betaald, zij jouw woning mag verkopen. Bij een nieuwbouwwoning zijn de kosten voor een eigendomsakte vaak al verworven in de koopsom van de nieuwbouwgrond. Je betaalt in dat geval alleen nog wel voor een hypotheekakte (indien je ook een hypotheek gaat afsluiten). Per akte bedragen de kosten, welke per notaris verschillen, zo’n 600 à 700 euro.

Hypotheekadvies en -afsluitkosten
Heb je een hypotheek nodig voor de aankoop van jouw nieuwe woning? Dan neem je hiervoor vaak een hypotheek- of financieel adviseur in de arm. Graag zelfs, ik ben je er dankbaar voor, en mijn baas ook 😉 

Deze kosten kunnen nogal verschillen per kantoor of per bank, en variëren van zo’n 1.000 tot soms meer dan 3.000 euro. Vaak geldt wel: hoe lager het bedrag, hoe meer jij zelf moet doen (bijvoorbeeld als het gaat om het verzamelen van de benodigde documenten) en hoe minder advies jij ontvangt. Mijn tip, en dat zeg ik niet voor mijn eigen boterham: bezuinig nooit op een goed advies! Het kan je over de gehele looptijd van je hypotheek zelfs geld opleveren, dan wanneer je voor ‘goedkoop is duurkoop´ kiest.

Taxatiekosten
Wanneer je een hypotheek afsluit, geldt er sinds enkele jaren de volgende regel: je hypotheek mag nooit hoger zijn dan de waarde van jouw woning. In een taxatierapport staat die waarde. Dit is voor de bank of hypotheekverstrekker, en dus ook voor jou, best een belangrijk document. De kosten van zo’n taxatierapport liggen tussen de 400 en 600 euro. Bij een nieuwbouwwoning is een taxatierapport dikwijls overbodig; als waarde van de woning gaat men dan uit van de koopprijs van de grond, inclusief de kosten voor het meerwerk en het bouwen van de woning.

Aankoopmakelaar
Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar? Dan dien je deze ook te betalen voor zijn of haar bewezen diensten. Een aankoopmakelaar helpt je vaak bij het bezichtigen van een woning, en voert namens jou de onderhandelingen uit, als je de woning daadwerkelijk wilt gaan kopen. De kosten van een aankoopmakelaar liggen tegenwoordig tussen de 1.000 en 3.000 euro. Wanneer deze makelaar dit bedrag van de vraagprijs af kan krijgen, heb je deze dus eigenlijk al terugverdiend. Een aankoopmakelaar is in deze hete huizenmarkt overigens geen overbodige luxe. 

Bankgarantie
Dit is eigenlijk een ander woord voor: aanbetaling. Deze kostenpost zie je vaak terugkomen wanneer je een bestaande woning koopt en komt bij een nieuwbouwwoning niet of nauwelijks voor. De verkoper van een bestaande woning wenst vaak zekerheid; ga je zijn woning straks echt kopen? Voor deze zekerheid wil hij graag enkele weken voor de sleuteloverdracht een aanbetaling van koopprijs. Deze aanbetaling bedraagt vaak 10% van de afgesproken koopprijs. Deze 10% mag je zelf betalen, je kunt het geld indien gewenst later weer terugkrijgen. Wil je liever dat de bank deze kosten voorschiet namens jou? Dan worden hier vaak administratiekosten voor gevraagd, van gemiddeld 250 euro. Mocht je zelf voldoende geld hebben om de bankgarantie, ook wel ‘waarborgsom’ genoemd, te kunnen betalen: doen! Dit bespaart je weer een paar honderd euro en daar heb je weer een paar vierkante meter nieuwe vloer voor 😉

Bouwrente
Dit is van toepassing bij nieuwbouwwoningen. Soms zie je dat een aannemer al begonnen is met de bouw van de woning(en). Hij heeft dan al kosten moeten maken, terwijl hij nog niet door jou (de koper) betaalt is. Als hij het geld voor deze kosten op een spaarrekening had gezet, had hij hierover rente kunnen ontvangen (ondanks dat de spaarrente tegenwoordig bijna niets is!). Deze bouwrente komt voor jouw rekening, als je een nieuwbouwwoning koopt waarvan de bouw al begonnen is.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
Last but not least; een van de belangrijkste kosten koper (vind ik). NHG is een garantie welke wordt uitgegeven door het WEW, het Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit fonds kan je helpen wanneer je door betalingsproblemen je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Stel dat je nog een hypotheek van € 200.000,- hebt en langdurig werkloos raakt. Met je lagere inkomen kun je je hypotheeklast niet meer betalen en uiteindelijk, in een worst case scenario, wordt je woning op een executieveiling voor € 175.000,- verkocht. De bank loopt dan € 25.000,- mis. Als jij er alles aan hebt gedaan om je woning zo goed mogelijk te verkopen, en het niet betalen van de hypotheeklasten ligt volledig buiten jouw schuld om (je hebt bijvoorbeeld zelf geen ontslag genomen), dan kan NHG bij springen. Zij verstrekken de ontbrekende € 25.000,- aan de bank, zodat deze altijd het door hen uitgeleende geld terug krijgt. Door deze extra zekerheid word jij, als je een hypotheek met NHG hebt, beloond met een lagere rente. Dit kan soms wel 0,5% schelen! De kosten voor nNG bedragen sinds dit jaar 0,9% van het totale hypotheekbedrag. Vaak heb je deze kosten in een paar jaar al terugverdiend. Je kunt NHG afsluiten als je een woning koopt voor een prijs van maximaal € 290.000,- (NHG-grens 2019). Wanneer je een ‘volledige’ hypotheek afsluit (je koopt bijvoorbeeld een huis voor € 280.000,- en sluit tevens een hypotheek van € 280.000,- af), raad ik altijd NHG aan.

Het ligt uiteindelijk aan het type woning en de prijs hiervan, hoe hoog jouw kosten koper zullen zijn. Vaak liggen de kosten koper tussen de 8.000 en 15.000 euro. De hypotheekregels van tegenwoordig bepalen dat jouw hypotheek nooit hoger mag zijn dan de waarde van je woning (volgens het taxatierapport). Bijvoorbeeld: je koopt een nieuwe woning voor € 250.000,- (met NHG natuurlijk!). De kosten koper bedragen dan (ongeveer) 12.000 euro. Om de woning te kunnen kopen, heb je uiteindelijk 262.000 euro nodig. In dit voorbeeld is de getaxeerde marktwaarde gelijk aan de koopprijs, wat betekent dat je van de bank maximaal 250.000 euro krijgt. Dit betekent dat je de kosten koper dus zelf, bijvoorbeeld vanuit je spaargeld, dient te betalen.

Later volgt er nog een artikel waarin ik uitleg geef over wanneer je de kosten koper wel mee zou kunnen lenen in jouw nieuwe hypotheek. Stay tuned!