Leestijd: ca. 4 minuten
Het aantal ZZP’ers in Nederland neemt de laatste jaren enorm toe. Volgens het CBS waren er vorig jaar 1,1 miljoen ZZP’ers actief op onze arbeidsmarkt. Dat komt neer op 12 procent van alle werkenden. In 2013 was dat nog 11 procent. Die ZZP’ers willen natuurlijk ook een hypotheek kunnen afsluiten. Maar: zij kunnen geen loonstrookje aan de bank laten zien. Hoe wordt hun inkomen dan berekend?
In deze blog vertel ik je daar graag meer over. Ik heb het daarbij vooral over het inkomen als je ZZP’er bent, of een eenmanszaak (met personeel) of VOF hebt. In een latere blog kom ik terug op de inkomensregels voor een directeur-grootaandeelhouder (DGA).
Inkomensdiscriminatie
Sorry, maar zo noem ik het. Werk je in loondienst, en ga je met je loonstrookje naar 10 verschillende banken? Dan kun je overal hetzelfde bedrag lenen. Wanneer een ondernemer zijn jaarcijfers aan diezelfde 10 banken laat zien, kan er bij elke bank een ander bedrag worden geleend. Bij de een wat meer of minder dan bij de ander. Ondernemers worden zo min of meer gedwongen om naar een bepaalde bank of hypotheekverstrekker te gaan.
Maar misschien is die bank of verstrekker wel een partij met een hogere rente, en dus ook met hogere maandlasten. En misschien wil die ZZP’er daarom niet naar deze bank, maar net als zijn ‘loondienst-buurman’ naar een goedkopere.
Om dit soort inkomensdiscriminatie te voorkomen, zijn er in Nederland enkele rekenbureaus opgericht. Die maken een zogeheten inkomensverklaring voor ondernemers. Vergelijk dat maar met een soort van jaaropgave. Het inkomen wat op deze verklaring staat vermeld, is leidend voor de banken. Zij mogen dit inkomen, op basis van hun eigen regels, niet veranderen. Bij bijna alle hypotheekverstrekkers is zo’n inkomensverklaring een verplicht document. Ondernemers moeten dus bijna altijd zo’n verklaring aanleveren.
De grotere banken stellen jouw ondernemersinkomen altijd zelf nog op. Hiermee bespaar je een paar honderd euro; de kosten van een inkomensverklaring.
Wel of geen NHG
Ben je ZZP’er en sluit je een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheekgarantie af)? Dan wordt jouw ondernemersinkomen op basis van de NHG-regels door een rekenbureau (of een bank) opgesteld. Sluit je echter een hypotheek zonder NHG af? Dan kan jouw inkomen nog steeds via een rekenbureau worden opgesteld, maar dan gelden er de specifieke ondernemersregels van de bank zelf. En die kunnen dus weer net iets verschillend zijn. De inkomensdiscriminatie is helaas nog niet voorbij…
Het ondernemersinkomen voor een hypotheek
Om het zogeheten ‘toetsinkomen’ voor een hypotheek voor een ZZP’er te kunnen berekenen, kijkt een bank vooral het saldo fiscale winst. Dit wordt vermeld in de belastingaangifte, en komt vaak overeen met het bedrijfsresultaat volgens de winst- en verliesrekening.
Het inkomen van een ZZP’er wordt bepaald door het gemiddeld inkomen te nemen van de afgelopen 3 jaar. Is het bedrijfsresultaat van het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Dan wordt dat laagste resultaat gehanteerd als het uiteindelijke ondernemersinkomen.
Ben je nog geen 3 jaar ondernemer? Dan wordt er gekeken naar het inkomen wat je daarvoor hebt verdiend (uit loondienst). Ben je, voordat je als ZZP’er startte, in dezelfde functie of sector werkzaam geweest? Dan kan dat eerder verdiende inkomen worden meegenomen, wanneer er voor jou een inkomensverklaring wordt opgesteld.
Voorheen gold er een regel die aangaf dat je 3 volledige boekjaren ondernemer moest zijn, om een hypotheek te kunnen afsluiten. Tegenwoordig is dit verlaagd naar 12 achtereenvolgende maanden.
Bedrijfskosten
Ter bepaling van het toetsinkomen voor een ZZP’er, wordt er ook naar enkele bedrijfskosten gekeken. Die worden namelijk op het saldo fiscale winst in mindering gebracht. Bij deze kosten, kun je denken aan de fiscale autobijtelling. Heb je een auto op de zaak staan, en rijd je hiermee privé meer dan 500 kilometer per jaar? Dan is er sprake van bijtelling. Het bedrag aan bijtelling (dit kun je vaak terugvinden in je jaarcijfers of belastingaangifte) wordt vervolgens afgetrokken van jouw saldo fiscale winst.
Daarnaast kun je als ondernemer ook te maken hebben met incidentele lasten. Dit zijn kosten binnen jouw onderneming, die niet vaak voorkomen. Bijvoorbeeld wanneer je een werknemer in dienst hebt, maar deze moet ontslaan en diegene een ontslagvergoeding zou moeten uitbetalen. Ook deze incidentele lasten worden in mindering gebracht op het ondernemersinkomen.
Let wel: vooral bij een hypotheek zonder NHG, kijkt de ene bank minder streng tegen deze bedrijfskosten aan, dan de andere. Er zijn partijen die alle kosten volledig meenemen. Daarentegen zijn er ook partijen die deze kosten nauwelijks meenemen, of zelfs helemaal buiten beschouwing laten.
Kortom: het is (helaas, nog steeds) niet zo gemakkelijk, om voor een ondernemer het ‘hypotheekinkomen’ te kunnen bepalen. Vooral niet wanneer je een hypotheek zonder NHG gaat afsluiten. Doe vooraf navraag bij een hypotheekadviseur, als je wilt weten hoeveel jij als ondernemer nu echt kunt lenen. Wanneer je hiervan helemaal zeker wilt zijn, laat dan (bijvoorbeeld ook via je hypotheekadviseur) een inkomensverklaring voor je opstellen. Deze blijft een half jaar geldig, zodat je nog wel even de tijd hebt om een hypotheek af te kunnen sluiten.
