Hypotheek afgesloten? Je krijgt nog geld terug!

(leestijd: ca. 4 minuten)

Misschien moet je er in deze gekke tijden niet aan denken: het kopen van een huis. Mocht je binnenkort toch echt op huizenjacht gaan en jouw droomstekje vinden, houd dan rekening met de kosten koper. Dit gaat om een bedrag van gemiddeld 10.000 euro. Geen zorgen: je krijgt hiervan nog wat terug! Aan welke teruggave je zou kunnen denken, lees je hieronder.

Ik lees op internet allerlei gekke verhalen over de kosten koper, en wat er hiervan wel of niet aftrekbaar is. Met andere woorden: welk gedeelte van die kosten koper krijg je terug, via je jaarlijkse belastingaangifte? Tijd om hierover wat meer duidelijkheid te scheppen.

De kosten koper zijn het hoogst wanneer je een bestaande woning koopt (bij een nieuwbouwwoning zijn deze wat lager). Bij de koop van een staande woning betaal je namelijk 2 procent overdrachtsbelasting, welke berekend wordt over de koopprijs. Dus koop je een woning voor 300.000 euro? Dan betaal je 6.000 euro aan overdrachtsbelasting.

Hieronder zal ik de verdere kosten koper voor je opsommen (dit zijn gemiddelde c.q. geschatte bedragen):
Eigendomsakte (notaris): 600 euro;
Hypotheekakte (notaris): 600 euro;
Taxatierapport: 500 euro;
Advies- en afsluitkosten, wanneer je hulp inschakelt van een hypotheekadviseur: 2.500 euro;
Bankgarantie: 250 euro;
Aankoopmakelaar: 1.500 euro.

Je bent natuurlijk niet verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen. Daarnaast zou je de bankgarantie ook zelf kunnen regelen, om deze kosten te kunnen besparen. 

Een bankgarantie is een ander woord voor ‘aanbetaling’. De verkopende partij wenst zekerheid als het gaat om de woning die jij gekocht hebt. Een paar weken voordat de overdracht hiervan plaatsvindt, wil de verkoper als zekerheid alvast een aanbetaling ontvangen. Dit gaat normaliter om een bedrag van 10 procent van de koopsom. Heb je dit geld zelf liggen? Dan is het aan te raden om de bankgarantie (ook wel ‘waarborgsom’ genoemd) zelf te storten. Je krijgt dit bedrag later weer terug, als de overdracht achter de rug is.

Ook zou je nog te maken kunnen krijgen met kosten voor NHG; Nationale Hypotheekgarantie. Je kunt een hypotheek met NHG afsluiten, wanneer je een woning koopt voor maximaal 310.000 euro. Dit is de NHG-grens in 2020. De kosten voor NHG bedragen 0,7 procent over het totale hypotheekbedrag. Een hypotheek met NHG heeft vaak een lagere rente (van zo’n 0,4 procent) dan een hypotheek zonder deze garantie. NHG is dus altijd aan te raden wat mij betreft, als je hiervoor in aanmerking komt.

Misschien wel de belangrijkste vraag: allemaal leuk die kosten koper, maar hoeveel kan ik daarvan terug verwachten? Komt ‘ie: heb je een gemiddeld inkomen, bijvoorbeeld tussen de 30.000 en 50.000 euro bruto per jaar? Dan mag je voorzichtig een derde van alle kosten koper terug verwachten, uitgezonderd de overdrachtsbelasting. Belasting terugkrijgen over belasting, dat bestaat niet in Nederland 😉

Tot slot een rekenvoorbeeld, om nog wat meer duidelijkheid te geven: stel dat je een woning koopt voor 300.000 euro en je sluit je hypotheek met NHG af, ook via een hypotheekadviseur. Je maakt geen gebruik van een aankoopmakelaar, maar hebt wel een bankgarantie nodig. 

Tel de hierboven vermelde kosten bij elkaar op, en reken ook de overdrachtsbelasting à 6.000 euro mee. Totale kosten koper: 10.450 euro. Tel dit bij de koopprijs op en reken hierover 0,7 procent; je betaalt dan 2.173 euro aan NHG. Dit maakt de totale kosten koper 12.623 euro.

Om uit te rekenen wat je terugkrijgt, haal je van deze kosten koper de overdrachtsbelasting af, en de kosten voor de eigendomsakte (deze zijn ook niet aftrekbaar): je houdt dan 6.023 euro over. Een derde hiervan is zo’n 2.000 euro. Koop je dit jaar een woning? Dan kun je volgend jaar deze teruggave van 2.000 euro verwachten. Let wel: dien je belasting bij te betalen, bijvoorbeeld omdat je ondernemer bent? Dan wordt deze teruggave verrekend met de nog door jou te betalen belasting.