Een huis kopen zonder eigen geld = onmogelijk? Ik dacht het niet!

(leestijd: ca. 5 minuten)

Tegenwoordig krijg je nooit meer hypotheek dan dat je huis waard is. Op zich een goede en logische voorwaarde (vind ik), maar je hebt altijd nog te maken met de kosten koper. Koop je een huis van 2 ton, dan zijn de kosten koper zo’n 10.000 euro. Je hebt dan dus 210.000 euro nodig, terwijl je van de bank maar maximaal 2 ton krijgt. Die 10.000 euro (kosten koper) dien je dus zelf te betalen. Heb je die niet? Zet dan maar een streep door jouw verhuisplannen! Of, toch niet?

Er zijn gelukkig nog een paar manieren waarop jij de kosten koper niet zelf hoeft te betalen. Of tenminste, niet helemaal. Zo staat de deur naar jouw nieuwe droomhuis wellicht toch op een kiertje. Ik zal die manieren hieronder verder benoemen, maar zeg daar ook eerlijk bij: reken je niet meteen rijk.

Hogere marktwaarde
Wanneer je een nieuwe woning koopt, dan wil de bank altijd weten wat die woning waard is. Deze (markt)waarde moet vaak blijken uit een taxatierapport. De marktwaarde die daarin staat vermeld, is leidend voor de maximale hoogte van jouw nieuwe hypotheek. 

Voor wat meer duidelijkheid, pak ik er het eerder genoemde voorbeeld bij. Je koopt een nieuwe woning voor 200.000 euro, maar hebt geen 10.000 euro op de plank liggen om de kosten koper te betalen. Goed nieuws: jouw woning kent een getaxeerde marktwaarde van 205.000 euro. Gevolg: jij hoeft zelf nog ‘maar’ 5.000 euro te betalen. Die andere 5.000 kun je bij de bank lenen. Je krijgt in dit geval dus een hypotheek van 205.000 euro.

Het minder leuke hierbij is dat je een hogere hypotheek hebt. Hoe hoger je hypotheek, des te hoger je maandlast. Daarnaast bestaan er enkele strenge banken of hypotheekverstrekkers. Zij kijken niet alleen naar de getaxeerde marktwaarde, maar ook naar de koopprijs. Ze geven jou een hypotheek op basis van de laagste van deze twee gegevens. In het eerder genoemde voorbeeld, krijg je dan toch een maximale hypotheek van 2 ton, en moet je de 10.000 euro aan kosten koper gewoon zelf betalen.

Leen het
Om met de deur in huis te vallen: deze mogelijkheid heeft niet mijn voorkeur, maar bestaat toch. Heb jij al een lening lopen, bijvoorbeeld een doorlopend krediet? Dan zou je hiervan een opname kunnen doen, om de kosten koper te kunnen betalen. 

Let wel: een lening of krediet gooit vaak veel roet in het eten, als het om je hypotheekmogelijkheden gaat. Een doorlopend krediet van 10.000 euro, zorgt er voor dat je zo’n 30.000 euro minder aan hypotheek kunt lenen. Heb jij echter een leencapaciteit van 3 ton, maar koop je een huis voor 250.000 euro? Dan zou je nog steeds genoeg kunnen lenen, voor de hiervoor benodigde hypotheek.

Ook niet onbelangrijk: vaak wordt deze manier van het betalen van de kosten koper alleen toegestaan, als er al sprake is van een bestaande lening. Wanneer jij eerst je hypotheek afsluit en daarna pas gaat lenen voor de kosten koper, wordt dat niet goedgekeurd. Een bank wil namelijk, voordat je een hypotheek afsluit, zien dat je voldoende geld hebt om de kosten koper te kunnen betalen. Dit is niet het geval, als jij het krediet nog moet gaan afsluiten. En last but not least: de kosten van zo’n lening zijn vaak aan de hoge kant. Je moet je afvragen of je dan wel gebruik zou willen maken van deze mogelijkheid.

Schenken maar!
Wanneer jouw spaarrekening niet voldoende gevuld is om de kosten koper te kunnen betalen, dan kun je altijd nog je ouders, vrienden of familie lief aankijken. Hun spaarrekening moet dan iets beter gevuld zijn dan de jouwe, want zij mogen jou namelijk een belastingvrije schenking doen.

Je ouders mogen je sowieso elk jaar zo’n 5.000 euro belastingvrij schenken, ongeacht het bestedingsdoel van die schenking. Je grootouders, andere familieleden of vrienden mogen je zo’n 2.000 euro belastingvrij schenken. Daarnaast geldt nog steeds de belastingvrije schenking voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning: wanneer jij of je (fiscaal) partner jonger zijn dan 40 jaar, dan mag je eenmalig 100.000 euro belastingvrij geschonken krijgen. Daar kun je die kosten koper best van betalen dacht ik zo 😉

Niet elke hierboven genoemde mogelijkheid heeft mijn voorkeur. Ze bestaan echter wel en misschien zou jij er gebruik van kunnen (of moeten) maken. Mijn absolute voorkeur gaat altijd nog uit naar het volledig zelf betalen van de kosten koper. Wanneer jij geen 10 tot 15 duizend euro tot je beschikking hebt, moet je je wat mij betreft afvragen of het verstandig is om een huis te kopen.