Een aflossingsvrije hypotheek; dat mag toch helemaal niet meer?

(leestijd: ca. 5 minuten)

In deze blog geef ik wederom antwoord op een vraag die ik tijdens mijn hypotheekgesprekken vaak gesteld krijg. Veel mensen zijn namelijk in de veronderstelling dat een aflossingsvrije hypotheek niet meer is toegestaan. Hoe zit het nu precies met deze meest goedkope hypotheekvorm?

Eerst een stukje hypotheekgeschiedenis: omstreeks 2012 hadden onze regering en de banken geleerd uit de crisistijd (die rondom 2008 was ontstaan). Je zag voor die tijd vaak dat op een woning welke 200.000 euro waard was, nog een aflossingsvrije hypotheek van 220.000 rustte. Wat gebeurde er als die woning voor de marktwaarde verkocht zou worden? Je raadt het al: die 20.000 euro moest toch ergens vandaan komen, anders gingen zowel klant als bank het schip in.

Om het aflossen van je hypotheek te stimuleren, geldt er vanaf 1 januari 2013 de volgende hypotheekregel: sluit je vanaf deze datum een (nieuwe) hypotheek af? Dan dien je deze in uiterlijk 30 jaar af te lossen, via een annuïtaire of lineaire aflosvorm. Alleen met deze twee vormen heb je recht op hypotheekrenteaftrek (belastingteruggave).

Had je echter op of vóór die datum al een (aflossingsvrije) hypotheek? Dan mag je ook na die datum je aflossingsvrije hypotheek blijven voortzetten. Bijvoorbeeld wanneer je naar een andere woning verhuist, of je hypotheek oversluit. Maar, om ervoor te zorgen dat jouw woning niet te veel met hypotheek ‘gevuld’ is, wordt er wel een maximum gesteld aan het hebben van een aflossingsvrije hypotheek. Tegenwoordig mag de aflossingsvrije hypotheek maximaal de helft van de woningwaarde bedragen. De rest dien je af te lossen.

Zoals ik hierboven al zei, is de aflossingsvrije hypotheek de meest goedkope hypotheekvorm die er is. Je betaalt namelijk alleen rente. Het is daarentegen wel een riskante hypotheekvorm: vaak kent een aflossingsvrije hypotheek een looptijd van 30 jaar. Heb je na die 30 jaar nog niet alles terugbetaald? Dan kan de bank het restant hypotheekbedrag ineens opeisen. Heb je dat geld niet op je spaarrekening staan? Dan loop je de kans de makelaar te moeten bellen en je woning te kunnen gaan verkopen. Terwijl je dat op dat moment misschien helemaal niet zou willen.

Los je je hypotheek echter wel in 30 jaar volledig af? Dan heb je dus een hogere maandlast; naast rente betaal je immers ook de aflossing. Maar misschien kun jij die aflossingsvrije hypotheekvorm met lagere lasten heel goed gebruiken. Bijvoorbeeld omdat je geen pensioen opbouwt bij je werkgever. Of als je extra geld opzij wenst te zetten, voor de dure studie van je kind(eren).

Nog even terugkomend op de bovengenoemde datum: mocht je vóór 1 januari 2013 nooit eerder een (aflossingsvrije) hypotheek hebben gehad, en sluit je na deze datum toch een aflossingsvrije hypotheek af? Dan is de rente daarover niet fiscaal aftrekbaar. Met andere woorden: over de rente die je voor je aflossingsvrije hypotheek betaalt, krijg je geen belastingteruggave. 

Omdat je die belastingteruggave niet krijgt, rekenen banken wat strenger bij de hypotheektoets. Sluit je dus een aflossingsvrije hypotheek af, terwijl je daar eigenlijk geen recht op zou hebben? Dan kun je op basis van je inkomen wat minder lenen. 

Mocht je voor jouw aangekochte woning echter genoeg kunnen lenen, dan kan het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheekvorm het overwegen waard zijn. Ik zal je een uitgebreid rekenvoorbeeld besparen, maar dit laat zien dat je over de hele looptijd zo’n 200 euro per maand kunt besparen. Ik reken dan met een hypotheek van 300.000 euro, waarbij je de ene 150.000 euro aflossingsvrij leent, en de andere 150.000 euro wel in 30 jaar aflost. Die 200 euro bespaar je dus niet, wanneer je je volledige hypotheek in 30 jaar zou aflossen.

Deze besparing kan het verschil maken tussen wel of geen uitjes met je partner of gezin maken, extra sparen voor je pensioen of je kinderen lid maken van een sportclub. Vergeet alleen  de ‘restschuld’ na 30 jaar niet!

Conclusie: een aflossingsvrije hypotheek is tegenwoordig nog steeds toegestaan, tot maximaal de helft van de waarde van je woning. Als je nooit eerder een hypotheek hebt gehad, dan krijg je over je aflossingsvrije hypotheek geen renteaftrek meer. 

In sommige gevallen zijn jouw maandlasten tijdens de looptijd van je hypotheek zodanig lager (dan wanneer je wel alles zou aflossen), dat je deze besparing aan leukere doeleinden kunt uitgeven. Ook hierbij geldt echter weer: laat je goed adviseren of je jouw hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij zou moeten afsluiten.