Alles over de opeethypotheek

Leestijd: ca. 4 minuten

Zoals ik in een eerdere blog al aankondigde, ben ik je nog wat uitleg over de opeethypotheek verschuldigd. Bij deze dus 😊 Wat houdt zo’n opeethypotheek nu eigenlijk in? En wat als je bent ‘uitgegeten’? In deze blog, vertel ik je er graag meer over.

Hypotheek voor senioren

Met alle respect hoor, maar in hypothekenland is er een bepaalde doelgroep ingericht: de senioren. Die titel krijg je vanaf 57-jarige leeftijd. Geen boze berichten naar me sturen hoor, ik heb dit ook niet verzonnen… Een opeethypotheek is een product wat ook echt voor senioren is bedoeld.

Een opeethypotheek kun je in elk geval pas op z’n vroegst afsluiten, vanaf het moment dat je 60 kaarsjes mag uitblazen. En dit is dan ook nog eens afhankelijk van de verdere voorwaarden van de bank. Sommige banken hanteren een minimumleeftijd van 62 jaar, of van 65 jaar. Er geldt in elk geval geen maximumleeftijd voor het afsluiten van een opeethypotheek.

De werking van een opeethypotheek

Beetje gekke benaming misschien, een opeethypotheek. Zo’n hypotheekvorm wordt ook wel een overwaardehypotheek, of verzilverhypotheek genoemd. Maar de term ‘opeet’ zegt het eigenlijk al: je eet je overwaarde op. Maar: hoe gaat dat dan in de praktijk?

Bij een opeethypotheek, verstrekt de bank jou een bepaald bedrag, via die hypotheek dus. Je kunt daarbij kiezen of je een eenmalig bedrag op je rekening wilt ontvangen, of bijvoorbeeld een maandelijkse uitkering. Een combinatie is soms ook mogelijk. Met het ontvangen bedrag, mag je vervolgens doen wat je wilt. De rente is alleen niet fiscaal aftrekbaar.

Vervolgens betaal je voor deze hypotheek helemaal niets; je hebt dus geen maandlasten. Maar er zitten uiteraard wel lasten aan verbonden. Voor een opeethypotheek, betaal je namelijk altijd rente. Die rente wordt dus niet maandelijks van je rekening afgeschreven, maar bij de openstaande hypotheek opgeteld.

En daar komt dus de term ‘opeten’ vandaan: doordat de rente bij de openstaande hypotheek wordt opgeteld, neem je hierdoor telkens een ‘hap’ uit je overwaarde. Met een opeethypotheek, eet je jouw overwaarde dus op.

Wanneer je bijvoorbeeld € 100.000 hebt geleend, en de rente 5 procent is, dan dien je de bank na het eerste jaar € 5.000 aan rente te betalen. Die rente wordt dan dus bij jouw hypotheek opgeteld. Na het eerste jaar, bedraagt jouw totaal geleende hypotheeksom dus € 105.000. Houd wel rekening met het rente-op-rente effect: na dat eerste jaar, bedraagt de rente € 5.250 (5 procent van € 105.000), en aan het einde van jaar 2 heb je dus een hypotheek van € 110.250.

Een voorbeeld van de opeethypotheek

Stel dat je een hypotheekvrije woning hebt, en dat je 70 jaar jong (of oud) bent. Je woning kent een marktwaarde van € 400.000.

Bij een opeethypotheek, hoort vaak ook een wat hogere rente. Deze bedraagt nu meer dan 5 procent. In deze situatie, zou je via een opeethypotheek een bedrag van maximaal € 89.000 kunnen opnemen. Wil je liever een maandelijkse uitkering, bijvoorbeeld als een aanvulling op je pensioeninkomen? Dat zou dan ook kunnen. Bijvoorbeeld een bedrag van € 900 voor 10 jaar, € 700 voor 15 jaar of € 575 voor 20 jaar.

Eventuele risico’s van een opeethypotheek

Je las het zojuist al: bij deze hypotheek, eet je je overwaarde op. Fijn dat je voor zo’n hypotheek niet hoeft te betalen, maar wat als er niets meer te eten valt? Anders gezegd: wat als je je overwaarde hebt opgegeten?

Banken weten dit natuurlijk ook, en willen voorkomen dat je bij verkoop van je huis je hypotheek niet meer kunt aflossen. Elk jaar wordt de rente die je moet betalen, namelijk bij de hypotheek opgeteld. Jouw hypotheekschuld wordt dus elk jaar hoger, maar wat als die hypotheek hoger is, dan de verkoopprijs van je huis?

Om deze situatie, een restschuld bij verkoop, te voorkomen, verstrekken banken je nooit een maximale opeethypotheek. Aan het einde van de looptijd van een opeethypotheek, mag jouw hypotheek bijvoorbeeld maximaal 50 of 60 procent van de marktwaarde zijn. Bij het verstrekken van zo’n hypotheek, wordt vooral gekeken naar je leeftijd en de waarde van je huis. Hoe ouder dat je bent, en hoe hoger de waarde van je huis, des te groter het bedrag van jouw opeethypotheek zal zijn.

Het einde van een opeethypotheek

Wat als je een opeethypotheek hebt afgesloten voor de duur van 20 jaar, en het einde van de looptijd is bereikt? Geen zorgen dat je je huis uit hoeft, maar de bank gaat dan altijd met je om tafel.

Zij hebben jou immers geld uitgeleend, voor een bepaalde duur. En die tijd zit er nu dus op; de bank wil dan eigenlijk haar uitgeleende geld terug. Moet je dan per se je huis verkopen? Dat zou een oplossing kunnen zijn, maar dat hoeft niet. Ik heb het ook wel eens meegemaakt, dat een bank de opeethypotheek omzet naar een aflossingsvrije hypotheek. Over het uitstaande hypotheekbedrag, ga je dan vervolgens rente betalen.

Mijn eigen mening over de opeethypotheek: dit kan een prima product zijn, bijvoorbeeld als aanvulling op je pensioeninkomen. Of wanneer je je woning levensloopbestendig wilt maken. Maar ik vind het ook een risicovol hypotheekproduct. Ik heb het namelijk ook wel eens meegemaakt dat de looptijd van een opeethypotheek erop zat, en de klant (volgens het standpunt van de bank) zijn huis toch moest verkopen. Wat als dat op dat moment niet lukt, vanwege een verslechterde huizenmarkt? Of wat als de waarde van het huis ineens flink gedaald is, en je de restschuld niet kunt terugbetalen?

Al met al goede redenen om dit soort situaties met je hypotheekadviseur (of met mij, dat kan natuurlijk ook) te bespreken, voordat je een opeethypotheek gaat afsluiten.