Aflossen op je hypotheek: verstandig of niet?

(leestijd: ca. 4 minuten)

Met die lage spaarrentes van tegenwoordig, zijn veel mensen op zoek naar een goed alternatief voor hun spaargeld. Logisch, want een rente van zo’n 0,03 procent zet weinig zoden aan de dijk. Mocht je te huiverig zijn om te gaan beleggen (hoeft overigens niet, lees deze blog maar eens), dan zou je bijvoorbeeld nog kunnen denken aan een extra aflossing op je hypotheek. Simpel en snel gerekend: hoe lager je hypotheek, hoe lager je maandlast. Maar, is aflossen dan altijd wel verstandig?

Stel: je hebt een geheel aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro, met een rente van 3 procent. Dit betekent dat je bruto maandlast 500 euro bedraagt. Je hebt op je spaarrekening 5.000 euro over, en je zou dit willen aflossen op je hypotheek. Als je dit doet, word je bruto rentelast de volgende maand (3 procent over 195.000 euro): € 487,50; een besparing van 12,50 euro per maand en 150 euro per jaar. 

Maar: we zijn in Nederland, waar we (voor hoe lang nog?) hypotheekrenteaftrek ontvangen. Kort gezegd: hoe minder jij aan hypotheekrente betaalt, hoe minder renteaftrek je ontvangt van de Belastingdienst. 

We nemen hetzelfde voorbeeld van daarnet, met wat extra gegevens: je hebt een bruto jaarinkomen van 45.000 euro en je woning heeft een WOZ-waarde van 200.000 euro. Wanneer je een eigen woning hebt, heb je hier volgens de Belastingdienst ook voordeel aan; het eigenwoningforfait. Dit forfait komt (in 2019) neer op een percentage van 0,65 procent over de WOZ-waarde. In bovenstaand voorbeeld dus 1.300 euro. 

Met een inkomen van 45.000 euro betaal je per jaar ongeveer 38 procent loonbelasting. Ook mag je, wanneer je meer hypotheekrente betaalt dan dat je aan eigenwoningforfait hebt, het meerdere tegen die 38 procent in aftrek brengen. Dit is dus die hypotheekrenteaftrek. Je betaalt per jaar 6.000 euro aan rente. Hiervan wordt het forfait afgetrokken, waarna er nog 4.700 euro over blijft. Van dat bedrag mag je 38 procent aan renteaftrek terugvragen; ongeveer 1.800 euro per jaar, of 150 euro per maand.

Een aflossing van 5.000 euro op bovengenoemde hypotheek, levert een bruto besparing van 12,50 per maand op. Je betaalt minder rente, dus krijg je ook minder renteaftrek terug. Snel doorgerekend: ongeveer 100 euro op jaarbasis. Conclusie: deze extra aflossing loont. De bank schrijft per jaar 150 euro minder rente af, maar daarentegen ontvang je zo’n 100 euro minder renteaftrek. Al met al een besparing van 50 euro per jaar (wat neerkomt op een rendement van 1 procent, dat je nog steeds niet haalt met sparen!).

Let op: heb je een relatief lage hypotheek, dan kan extra aflossen neerkomen op ‘straflossen’. We nemen dezelfde situatie als hierboven, maar dan met een aflossingsvrije hypotheek van 50.000 euro. Met een rente van 3 procent bedraagt je bruto hypotheeklast 125 euro per maand, of 1.500 euro per jaar. Na verrekening van het eigenwoningforfait (1.300 euro) mag je 200 euro tegen 38 procent in aftrek brengen: een hypotheekrenteaftrek van ongeveer 80 euro per jaar. Los je opnieuw 5.000 euro op je hypotheek af, dan blijft er maar heel weinig renteaftrek over om terug te krijgen.

Nog een laatste voorbeeld: als je nu diezelfde woning hebt (WOZ-waarde 200.000 euro), maar geen hypotheek? Dan word je vervolgens belast via het eigenwoningforfait. Je betaalt dus 1.300 euro per jaar aan ‘eigen huis belasting’. Je woonlasten zijn dan (ongeveer) hetzelfde als in de situatie wanneer je nog een hypotheek van 50.000 euro hebt. 

Conclusie: met een relatief lage hypotheek, kan extra aflossen niet altijd rendabel zijn. Met een wat hogere hypotheek zou je daarentegen een sneeuwbaleffect kunnen creëren; blijven aflossen, en de besparing vervolgens weer gebruiken om nog meer af te lossen. Zo lang de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan, heb je wanneer je aflost op een wat hogere hypotheek nog altijd een voordeel. 

Daarbij komt ook dat hoe meer je aflost, hoe kleiner de kans wordt dat de bank hun uitgeleende hypotheekgeld niet terugkrijgt, wanneer jij je woning verkoopt. Banken belonen hun klanten tegenwoordig met een lagere rente, wanneer dit risico ook lager wordt.

Of een extra hypotheekaflossing voor jou aantrekkelijk kan zijn, is o.a. afhankelijk van de hoogte en vorm van je hypotheek, de rente, de WOZ-waarde van je woning, je inkomen en je spaargeld. Mijn advies: voordat je een extra aflossing gaat doen, neem eerst contact op met je financieel adviseur. Diegene maakt graag een berekening wat voor jou het meest rendabel is. En zo’n berekening is vaak nog gratis ook!