(leestijd: ca. 4 minuten)
Met die hoge huizenprijzen van tegenwoordig, kan het haast niet anders dat je winst maakt, wanneer je je huis verkoopt. Die winst wordt ook wel ‘overwaarde’ genoemd. Een vraag die ik vaak gesteld krijg tijdens hypotheekgesprekken, is in hoeverre je belasting betaalt over deze overwaarde. Tijd om hierover wat meer helderheid te geven.
Die overwaarde ontstaat doordat je je huis voor een hogere prijs verkoopt, dan dat je hypotheek hoog is. Een simpel voorbeeld: je hebt een hypotheek van 200.000 euro, en je verkoopt je huis voor 300.000 euro. Je winst (overwaarde dus) bedraagt in dat geval 100.000 euro. Wat kun je, of wat moet je hier mee doen?
Allereerst is zo’n overwaarde volledig jouw geld. Dit heb je tenslotte gerealiseerd door de gestegen huizenprijzen, door af te lossen op je hypotheek, of door je woning op te knappen, waardoor deze in waarde is gestegen. In principe bepaalt er dus niemand wat je met deze overwaarde zou moeten doen.
Maar: we zouden geen Nederlanders zijn, als er in dit geval geen belastingregels zouden gelden. Heb je je huis verkocht met overwaarde, en ga je een nieuwe woning terug kopen? Dan dien je deze overwaarde volledig te gebruiken voor de aankoop, of verbouwing, van die nieuwe woning. Doe je dat niet, of niet voor het volledige bedrag? Dan krijgt je over het niet-ingelegde bedrag geen hypotheekrenteaftrek meer.
Om dit wat duidelijk te maken, pakken we er het voorbeeld van zojuist bij. Met jouw overwaarde van 100.000 euro ga je op huizenjacht. Je komt een mooie woning tegen, en koopt deze voor 400.000 euro. Volgens de belastingregels zou je dan je overwaarde moeten inleggen, en voor de rest à 300.000 euro een hypotheek dienen af te sluiten. Maar: jij hebt een mooie auto gezien voor 20.000 euro. Je besluit om deze te kopen, en de overige 80.000 euro in te leggen bij de aankoop van je nieuwe woning.
Je zou dus eigenlijk een hypotheek moeten hebben van 300.000 euro, maar omdat er een nieuwe auto (ter waarde van 20.000 euro) naast je nieuwe woning staat, bedraagt jouw hypotheek 320.000 euro. Volgens de Belastingdienst is dit dus 20.000 euro te veel. Daarom krijg jij over je hypotheek niet de volledige hypotheekrenteaftrek; de rente over 300.000 euro is wel aftrekbaar, maar over de niet-ingelegde 20.000 euro niet.
Heb je overwaarde en ga je geen nieuwe woning terug kopen? Dan is er in principe niets aan de hand. Er zijn genoeg voorbeelden te noemen van mensen met overwaarde, die vervolgens gaan huren, bij iemand gaan inwonen, of zelfs op wereldreis gaan. Wat moet je dan met die overwaarde doen? Niets! Lekker op je spaarrekening laten staan. Voor de veiligheid natuurlijk, voor de rente hoef je dat tegenwoordig niet te doen.
Ook hierbij gelden er weer wat belastingregels. Wanneer je overwaarde hebt gerealiseerd, dien je deze binnen 3 jaar in te leggen bij de aankoop van je woning, anders geldt de eerder genoemde beperking op de hypotheekrenteaftrek.
Zet je je overwaarde op je spaarrekening, en ga je daarna bijvoorbeeld een woning huren? Let dan goed op! Ben je alleenstaand? Dan betaal je nog geen ‘spaargeldbelasting’, wanneer er ongeveer 30.000 euro in je spaarvarken zit. Heb je meer gespaard dan dit bedrag? Dan betaal je over dit meerdere wel de zogeheten vermogensrendementsheffing (spaargeldbelasting). Voor fiscaal partners geldt natuurlijk het dubbele: daar betaal je deze belasting pas als je meer dan 60.000 euro op je spaarrekening hebt staan.
Samengevat: heb je overwaarde, en leg je deze niet (volledig) in bij de aankoop van je nieuwe woning? Dan krijg je een lagere belastingteruggave. Koop je geen woning terug en zet je je overwaarde op je spaarrekening? Dan kan het zijn dat je spaargeldbelasting moet betalen.
Of je belasting moet betalen wanneer je je huis verkoopt, ligt er dus aan wat je met je overwaarde doet. Naast eventuele belasting over je overwaarde, betaal je bij een woningverkoop verder geen belasting, dus geen zorgen! Doe voor alle zekerheid altijd navraag bij een hypotheekadviseur, wanneer je van plan bent om je woning te gaan verkopen.
