Leestijd: ca. 4 minuten
De titel van deze blog komt tijdens een hypotheekgesprek vaak voorbij. Tijd om eens wat meer uitleg hierover te geven. Vroeger had je tig verschillende hypotheekvormen en zag je door de bomen het bos niet meer. Nu heb je er ‘gelukkig’ nog maar een paar waaruit je kunt kiezen. Maar voor welke hypotheekvorm kun je dan het beste gaan? Ik vertel het je graag in deze blog.
Huidige hypotheekvormen vs. de hypotheekvormen van vroeger
Sinds 2013 zijn de hypotheekregels flink veranderd. Wil je tegenwoordig nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek (belastingteruggave)? Dan dien je jouw hypotheek in uiterlijk 30 jaar volledig af te lossen. Dat aflossen dient dan te gebeuren via een annuïtaire of lineaire aflosvorm.
En gelukkig maar (vind ik); vroeger had je zoveel verschillende hypotheekvormen, dat je echt niet goed wist waar je uit moest kiezen. Een spaar- of beleggingshypotheek, krediethypotheek, hybride hypotheek, zeg jij het maar… Alleen al met het uitleggen van de verschillen hiertussen was je al een uur bezig.
Had je vóór 2013 al een hypotheek, ongeacht de aflosvorm daarvan? Dan mag je nu nog steeds een aflossingsvrije hypotheek hebben, waarover je dan ook nog steeds renteaftrek ontvangt. Wanneer je na 2013 een aflossingsvrije hypotheek afsluit, dan krijg je over de betaalde rente hiervan geen aftrek meer. Meer informatie hierover, lees je in deze eerder geschreven blog.
De annuïteitenhypotheek
Zoals net al gezegd, krijg je tegenwoordig alleen nog maar belasting terug, als je voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek kiest. De annuïteitenhypotheek is de meest gekozen hypotheekvorm, maar moet jij dan ook per se voor deze variant kiezen?
Bij de annuïteit is jouw bruto maandlast (het bedrag wat de bank maandelijks van jouw rekening afschrijft) altijd hetzelfde. Deze maandlast bestaat uit 2 delen: rente en aflossing. En om het leuker en gemakkelijker te maken: de verdeling hiertussen verandert elke maand. Maar: onderaan de streep blijft de totale maandlast hetzelfde.
Elke maand daalt namelijk het te betalen rentebedrag, en stijgt het aflossingsbedrag. Als deze allebei met bijvoorbeeld 1 euro wijzigen (rente 1 euro omlaag, aflossing 1 euro omhoog), dan betaal je uiteindelijk nog steeds hetzelfde bedrag. En dat is dus bij de annuïteit het geval. Omdat je belasting terug krijgt over de rente die je betaalt (en dus niet over de aflossing), en omdat je dus steeds minder rente gaat betalen, wordt jouw belastingteruggave hierdoor ook steeds lager. Niet schrikken hoor: vaak gaat dit om een paar tientjes per jaar. Je krijgt hierdoor wel te maken met hogere netto maandlasten. De netto maandlast is de uiteindelijke maandlast die jij betaalt, na verrekening van de maandelijkse belastingteruggave (bruto maandlast min maandelijkse belastingteruggave).
De lineaire hypotheek
Het broertje of zusje van de annuïteit, of hoe je dit ook wilt noemen. Bij de annuïteit is de gehele maandlast (rente en aflossing) telkens hetzelfde. Bij de lineaire variant is dat alleen de aflossing. Je betaalt bij deze aflosvorm dus elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing.
Maar: daarbovenop komt dus ook nog de rente die je moet betalen. En die rente wordt berekend over het nog openstaande hypotheekbedrag. Door de aflossing die je elke maand betaalt, wordt jouw totale hypotheeksom elke maand lager. Hierdoor hoef je dus ook elke maand minder rente te betalen. Misschien vat je hem zelf al: bij de lineaire hypotheekvorm heb je te maken met dalende maandlasten.
Annuïteit vs. lineair: de verschillen
Bij de annuïteit blijven de maandlasten dus hetzelfde, bij de lineaire vorm dalen ze elke maand. Een voorbeeld: stel dat je jouw hypotheek in 30 jaar helemaal aflost. De rente bedraagt 4%, en het gaat om een bedrag van € 400.000. De bruto maandlasten van de annuïteitenhypotheek zijn (en blijven) dan € 1.910, en die van de lineaire (de eerste maand) € 2.444. Een maand later zijn deze gedaald naar € 2.441.
Zoals je weet, dalen de lasten van de lineaire hypotheekvorm elke maand. Hierdoor zijn deze op een gegeven moment lager, dan die van de annuïtaire variant. Dat is vaak na ongeveer 12 tot 14 jaar. Over 30 jaar (de looptijd van een hypotheek) gerekend, is de lineaire vorm uiteindelijk het goedkoopst. Maar de eerste jaren is de annuïteit goedkoper dan het lineaire zusje.
Waar kun jij het beste voor kiezen?
De keuze die jij maakt tussen een annuïteiten- of lineaire hypotheek, is eigenlijk nooit fout. Het ligt eraan, waar jouw voorkeur naar uit gaat. Wil je liever meteen al lagere lasten? Of vind je het niet erg om qua maandlast wat hoger te starten, en elke maand een lagere hypotheeklast te hebben?
In de praktijk zie je vaak dat mensen voor een annuïteitenhypotheek kiezen. Vooral vanwege de lagere lasten in het begin, en de gelijkblijvende lasten (dit geeft hen dan wat meer duidelijkheid en overzicht over hun maandlasten). Ik wil niet tegen jou zeggen: volg de kudde maar, en sluit ook een annuïteitenhypotheek af. Overleg hierover vooral met je hypotheekadviseur!
