Leestijd: ca. 4 minuten
De hypotheekregels veranderen per 1 januari 2026, en dat kan voor jou als huizenkoper flinke voordelen opleveren. Zeker als je een starter bent of plannen hebt om een hypotheek met NHG af te sluiten. In deze blog leg ik op een eenvoudige, begrijpelijke manier uit wat er precies verandert en wat dit voor jou kan betekenen.
NHG-grens omhoog: meer zekerheid mogelijk
De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat in 2026 omhoog van € 450.000 naar € 470.000.
Wat betekent dat concreet? Meer kopers kunnen gebruikmaken van NHG, wat extra zekerheid biedt. NHG kan je helpen als je onverwachts inkomen verliest, gaat scheiden of in andere financiële moeilijkheden terechtkomt. Een hypotheek met NHG heeft eigenlijk altijd een lagere rente, dan een niet-NHG hypotheek. Omdat de NHG-grens dus omhoog gaat, wordt de kans voor jou op een hypotheek met de laagst mogelijke rente, groter.
Als je geld leent voor energiebesparende maatregelen (denk aan isolatie, zonnepanelen of HR++ glas), wordt de grens zelfs hoger: € 498.200. Bovendien blijft de borgtochtprovisie (de eenmalige kosten die je betaalt voor NHG) gelijk: 0,4 % van het geleende hypotheekbedrag.
Flexibiliteit bij verhuizen en aflossen
Een andere slimme wijziging: als je in 2026 verhuist en eerst je oude woning nog niet hebt verkocht, mag je de NHG-lening van je oude huis tijdelijk volledig aflossingsvrij maken. Dat geeft lucht in de periode dat je dubbele lasten hebt. Let op: dit mag zolang beide woningen fiscaal als “eigen woning” gelden, maximaal het lopende jaar plus drie jaar.
Ook verandert de toetsing van je inkomen: geldverstrekkers mogen in sommige gevallen het inkomen tussen AOW-leeftijd en pensioen flexibeler meerekenen. Dit kan goed uitpakken voor onze ‘senioren’, en wanneer je bijvoorbeeld op je 67e AOW gaat krijgen, maar pas op je 68e je pensioen. Tegenover dat ‘gat van een jaar’ kan dan soepeler worden gekeken.
Startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting omhoog
Ben je starter (tussen 18 en 35 jaar) en koop je je eerste eigen woning (of heb je nooit eerder van deze vrijstelling gebruik gemaakt)? Dan hoef je bij de woningoverdracht mogelijk geen 2% overdrachtsbelasting te betalen, dankzij de startersvrijstelling. In 2026 wordt de grens van de woningwaarde behorende bij deze startersvrijstelling verhoogd van € 525.000 naar € 555.000.
Belangrijk: het moment van de notariële overdracht telt, dus ook als je het koopcontract in 2025 tekent maar pas in 2026 naar de notaris gaat, geldt de nieuwe hogere grens.
Zie voor meer informatie ook deze eerder geschreven blog.
Meer of minder lenen in 2026
Zoals elk jaar, wijzigen ook de bedragen die jij maximaal aan hypotheek kunt krijgen (kunt lenen). Wanneer jouw inkomen het komende jaar niet zal stijgen, dan kun je gemiddeld enkele duizenden euro’s minder aan hypotheek krijgen.
Stel dat je alleenstaand bent, en een bruto jaarinkomen van € 60.000 verdient. In 2025 kun je bij een rente van 3,6% maximaal € 275.000 lenen. In 2026 is dat ongeveer € 10.000 minder (€ 265.000). Pas wanneer dit salaris met 4% zou stijgen, naar € 62.400, kun je meer lenen dan in 2025 (zo’n € 276.500).
Ook krijg je in 2026 voor woningverduurzaming een lagere lening. Maar dat geldt dan wel voor woningen die al een hoger energielabel hebben. Nu geldt er nog de regel dat je voor een woning met energielabel A+++ tot € 10.000 extra kunt lenen voor woningverduurzaming. Deze regel vervalt echter in het nieuwe jaar.
Tips voor je hypotheekaanvraag in 2026
- Praat met je hypotheekadviseur: vraag naar de nieuwe NHG-grens en of jouw plannen (verduurzaming, verbouwing, etc.) passen binnen de nieuwe regels.
- Plan de notariële overdracht bewust: als je starter bent, kan het voordelig zijn om overdracht te laten plaatsvinden in 2026 zodat je profiteert van de € 555.000-grens.
- Ga verduurzamen: investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen je leencapaciteit én je maandlasten positief beïnvloeden.
- Bereken je lasten: neem de NHG-provisie van 0,4% mee in je begroting én vergelijk renteoffertes met en zonder NHG; dat kan echt uitmaken.
Conclusie
De hypotheekregels voor 2026 bevatten een paar slimme aanpassingen die kopers, vooral starters, meer ruimte en zekerheid geven. De NHG-grens wordt hoger, de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting ook, en er komt meer flexibiliteit bij verhuizen. Kortom: dit zijn gunstige veranderingen waar je zeker rekening mee moet houden als je koop- of verhuisplannen hebt. Het loont om nu al je opties te bekijken en je hypotheek goed voor te bereiden.
