Leestijd: ca. 5 minuten
Waar doe je beter aan: een bestaand huis kopen, of toch maar gaan voor nieuwbouw? En wat zijn eigenlijk de verschillen hiertussen? Bij welke van deze twee typen woningen heb je de laagste kosten? In deze blog vertel ik je er graag meer over.
Kosten koper
Om maar meteen met de deur in huis te vallen: of je nu een bestaande of een nieuwbouwwoning koopt, je hebt altijd te maken met kosten koper. Bij een bestaande woning zijn die echter (flink) hoger dan bij een nieuwbouwwoning.
De grote boosdoener bij een bestaand huis, is de overdrachtsbelasting. Koop je een nieuwe woning en ga je hier zelf in wonen (dus niet verhuren)? Dan betaalt je 2 procent overdrachtsbelasting, gerekend over de koopsom. Deze overdrachtsbelasting hoef je niet te betalen, wanneer je jonger dan 35 jaar bent en een woning koopt voor minder dan 400.000 euro.
Met de hoge huizenprijzen van tegenwoordig, is de kans best groot dat je een woning voor méér dan 400.000 euro aankoopt. Het gevolg daarvan is dat je minstens 8.000 euro aan overdrachtsbelasting dient te betalen.
Deze overdrachtsbelasting ben je niet verschuldigd, wanneer je een nieuwbouwwoning koopt. Bij zo’n woning koop je namelijk ‘vrij op naam’ (vaak in advertenties afgekort naar: v.o.n.). Bij een nieuwbouwhuis bespaar je dus al gauw enkele duizenden euro’s.
Ongeacht welk type woning je koopt, je hebt vaak te maken met de kosten voor het afsluiten van een hypotheek. Deze liggen gemiddeld op zo’n 2.500 euro. Daarnaast betaal je bij aankoop van een bestaand huis ook taxatiekosten; zo’n 600 tot 800 euro. Een nieuw te bouwen woning hoeft vaak niet getaxeerd te worden. Hierbij kijkt de bank naar de kosten van de grond, en de bouwkosten. Deze kosten bij elkaar opgeteld vormen de marktwaarde van de woning.
Bij elk type woning betaal je sowieso notariskosten, voor het laten opmaken van een hypotheekakte. Bij een bestaande woning betaal je die notaris ook voor het opstellen van een eigendomsakte. De kosten van deze laatstgenoemde akte, zijn vaak al meegenomen in de aankoopsom bij een nieuwbouwhuis, vandaar dat je die niet apart hoeft te betalen. Per akte betaal je zo’n 700 euro.
Bij de aankoop van een bestaand huis, kun je ook nog te maken krijgen met kosten voor een bankgarantie, en een aankoopmakelaar. Een bankgarantie is eigenlijk een ander woord voor ‘aanbetaling’. De verkopende partij wil via die aanbetaling graag zekerheid en bevestigd zien dat de verkoop straks echt door kan gaan. Een paar weken voordat je bij de notaris de sleutels van de nieuwe woning krijgt, dien je vaak 10 procent van de koopsom aan te betalen.
Stort je deze 10 procent zelf, bijvoorbeeld vanuit je spaargeld? Dan wordt die bankgarantie (om het gemakkelijker te maken…) ook wel een waarborgsom genoemd. Dient de bank echter een bankgarantie voor je op te stellen? Dan betaal je hiervoor vaak nog een paar honderd euro. Een aankoopmakelaar, die jou in deze hectische huizenmarkt kan helpen met de aankoop van je nieuwe woning, kost je gemiddeld 1.000 tot 3.000 euro.
En dan kun je ook nog, ongeacht het type woning, te maken krijgen met NHG (Nationale Hypotheekgarantie). Koop je in 2022 een woning voor een prijs niet hoger dan 355.000 euro? Dan zou je je hypotheek met NHG kunnen afsluiten. De kosten voor NHG bedragen 0,6 procent over het totale hypotheekbedrag, inclusief bijkomende kosten. Koop je bijvoorbeeld een bestaande woning voor 300.000 euro, en zijn de kosten koper 5.000 euro? Dan betaal je aan NHG eenmalig 1.830 euro.
Wooncomfort en woongenot
Naast de kosten, bestaan er ook grote verschillen tussen het woongenot en -comfort wanneer je een bestaand of een nieuwbouwhuis koopt.
Een bestaand huis wat enkele tientallen jaren oud is (bijvoorbeeld de jaren 30-woningen die erg in trek zijn), is vaak minder goed geïsoleerd, dan een woning die pas gebouwd is. Ook kan het zijn dat er in een bestaande woning al een wat oudere CV-ketel hangt. Bij een bestaand huis, kan het daardoor zijn dat jouw energielasten hoger zullen uitvallen, dan wanneer je een nieuwbouwhuis hebt gekocht. Een nieuwbouwhuis wordt vaak volgens de huidige energienormen gebouwd. Hierdoor is het beter geïsoleerd etc.
Vanwege dit leeftijdsverschil, kun je ook te maken krijgen met andere mankementen. Zo kan er ergens in jouw bestaande woning een lekkage ontstaan, of gaat er wat apparatuur in je keuken stuk.
Nieuwbouw versus bestaande bouw: de verschillen
De verschillen waarmee je bij aankoop van een nieuw te bouwen, of een bestaand huis te maken krijgt, zitten hem dus met name in de kosten. Bij een bestaand huis betaal je zo’n 5.000 tot 15.000 euro aan kosten koper. Bij een nieuwbouwhuis is dit ‘slechts’ zo’n 3.000 tot 6.000 euro.
Maar: tijdens de bouw van een nieuwbouwwoning, moet je natuurlijk ergens anders wonen. Je hebt in die situatie te maken met dubbele woonlasten: de hypotheek voor je nieuwbouwhuis is immers al gestart, terwijl je ook de huur of hypotheek van je huidige woning moet blijven betalen.
Daarnaast kan een bestaand huis je in het begin wat minder wooncomfort bieden. Wil je dit verbeteren? Dan dien je je woning aan te passen en/of te verbouwen, wat natuurlijk weer extra geld kost.
Ook is een nieuwbouwhuis vaak energiezuiniger, dan een bestaande woning. Wanneer je dus in een bestaande woning woont die bijvoorbeeld minder goed geïsoleerd is, dan heb je te maken met hogere energielasten.
Tot slot dien je bij een bestaande woning op korte termijn rekening te houden met financiële tegenvallers. Zo kan je verwarmingsketel stuk gaan, ontstaat er een lekkage of houdt je vaatwasser het voor gezien. Deze situaties doen zich bij een nieuwbouwwoning minder snel voor: daar heb je te maken met nieuwe apparatuur, die langer mee zal gaan (en bij defecten vaak nog garantie kent). Houd bij de aankoop van een bestaand huis dus rekening met dit soort tegenvallers.
Wil je meer lezen over kosten koper? Check dan snel mijn eerder geschreven blog over dit onderwerp.
