Leestijd: ca. 3 minuten
Veel mensen denken dat je voor het afsluiten van een hypotheek ‘braaf’ bij een bank moet aankloppen. Sommigen weten misschien ook dat dat bij familie kan (lees hier meer over de mogelijkheden via de ‘familiehypotheek’). Wanneer je ondernemer bent, en dan vooral een DGA van een bv, dan zou je ook via je eigen bedrijf kunnen lenen. Hoe dat precies zit, vertel ik je graag in deze blog.
Hypotheekmogelijkheden bij je eigen bv
Je kunt een hypotheek afsluiten bij je eigen bv. Er zijn daarbij wel een aantal belangrijke voorwaarden en aandachtspunten. De Belastingdienst stelt best wat eisen om te voorkomen dat een hypotheek bij jouw bv als een verkapte winstuitkering wordt gezien (waarover je dan belasting in box 2 moet betalen). Ik zal je hieronder wat meer uitleg geven over die eisen en voorwaarden die bij een hypotheek bij je eigen bv gesteld worden.
Zakelijke voorwaarden
De hypotheek bij je eigen bv moet met zakelijke voorwaarden zijn afgesloten. Deze voorwaarden lijken erg op die bij een bank van toepassing zijn, wanneer je daar een hypotheek zou afsluiten.
Denk daarbij aan voorwaarden zoals:
1. Een marktconforme rente
Net zoals bij een familiehypotheek, moet je bij de ‘bv-hypotheek’ een rente vragen, die overeenkomt met rentes die door banken gevraagd worden. Je mag daarvan vaak 25% afwijken. Dus als de rentes bij banken nu (gemiddeld) 4% zijn, dan mag de hypotheekrente van je bv 3% of 5% zijn. Een hoger of lager rentepercentage zou ook kunnen, maar overleg dat dan vooral eerst met de Belastingdienst. Dat kun je trouwens beter altijd doen; zo weet je zeker dat je een juist rentepercentage hanteert.
Bij een juiste rente (maar ook bij nog wat andere voorwaarden waaraan de lening moet voldoen) kan deze fiscaal aftrekbaar zijn. Je krijgt dan dus nog een deel van die rente terug, vanuit je jaarlijkse belastingaangifte.
2. Aflossingsschema
Om aan de huidige hypotheek- en belastingregels te voldoen, moet de bv-hypotheek in uiterlijk 30 jaar annuïtair of lineair afgelost worden. Heeft de hypotheek een andere aflosvorm, of is het een aflossingsvrije hypotheek? Dan voldoet deze niet aan de voorwaarden, en kan het zijn dat de lening als een winstuitkering wordt gezien. Met het betalen van belasting als gevolg.
3. Hypotheekakte en hypotheekrecht
Wanneer je bij een bank een hypotheek afsluit, dan vragen zij altijd om een hypotheekrecht. Dat betekent wanneer je de bank niet terugbetaalt, zij jouw huis mogen verkopen. Zij mogen dan, zoals dat heet, hun hypotheekrecht uitoefenen.
Bij een hypotheek bij je bv moet er ook een hypotheekrecht gesteld worden, en moet er een hypotheekakte (via een notaris) opgemaakt worden. Het klinkt misschien gek, maar wanneer jij vanuit privé jouw bv niet terugbetaalt, dan mag de bv jouw huis verkopen, om met de opbrengst de lening terug te kunnen krijgen.
4. Maximaal hypotheekbedrag
Wanneer er een hypotheekrecht wordt gevestigd, geldt er geen maximumbedrag wat je aan hypotheek mag afsluiten. Vestig je geen recht van hypotheek? Dan kan het zijn dat de bv-hypotheek niet aan de voorwaarden voldoet. En daardoor meetelt als schuld van de bv aan jou in privé. Die schuld mag tegenwoordig maximaal € 500.000 zijn (Google maar eens op ‘wet excessief lenen’). Is de schuld hoger? Dan betaal je over het meerdere eenmalig belasting in box 2. Afhankelijk van het meerdere, gaat dat dan om een tarief van 24,5% of 33%.
Wanneer je niet aan deze voorwaarden voldoet, kan het zijn dat de rente van jouw bv-hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is. Of dat deze meetelt als een schuld vanuit de bv, aan jou in privé. Is die schuld te hoog (zoals je hierboven al kon lezen)? Dan is de kans groot dat je belasting (in box 2) moet betalen. Overleg daarom vooraf goed met je hypotheekadviseur, en met je accountant of fiscalist, of het voor jou rendabel kan zijn om bij jouw bv een hypotheek af te sluiten.
