Leestijd: ca. 3 minuten
Ook dit keer beantwoord ik een vraag die vaak voorbij komt tijdens een hypotheekgesprek. Het kan namelijk voorkomen dat je je hypotheek (voor een deel) hebt afgelost, maar later toch weer een nieuwe hypotheek zou willen opnemen. Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Maar kan dat dan zomaar, en welke regels komen er hierbij kijken?
Huidige hypotheekvormen
Even wat theorie in een notendop: vanaf 2013 zijn onze hypotheekregels veranderd. Wil je nog hypotheekrenteaftrek (belastingteruggave) krijgen, dan moet je je hypotheek in uiterlijk 30 jaar helemaal aflossen. Dit wanneer je die hypotheek vanaf 2013 hebt afgesloten.
Een aflossingsvrije hypotheek mag dan dus eigenlijk niet meer, want die los je immers niet af. Had je vóór 2013 al een hypotheek, ongeacht de aflosvorm hiervan? Dan mag je ook na 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebben; je hebt dan dus een soort van ‘meeneemrecht’, ook wel ‘overgangsrecht’ genoemd. Meer hierover lees je in deze blog.
Om aan de huidige hypotheekregels te voldoen, worden er tegenwoordig vooral annuïteitenhypotheken afgesloten, en soms ook nog wat lineaire. Met deze twee hypotheekvormen los je elke maand je hypotheek voor een gedeelte af. Door die aflossingen, wordt jouw openstaande hypotheekbedrag dus elke maand lager.
Hypotheek afgelost, en dan?
Vooral wanneer je rondom 2020 een nieuwe hypotheek hebt afgesloten, bestaat de kans dat je een relatief lage rente hierop hebt. Ik schat van zo’n 2%. Wanneer je nu (januari 2025) een nieuwe hypotheek zou gaan afsluiten, dan betaal je ongeveer 3,3% tot 4% aan rente.
Stel dat jij in 2020 een annuïteitenhypotheek van € 300.000 hebt afgesloten, met zo’n mooie, lage rente van 2%. Nu staat er van die hypotheek nog ongeveer € 265.000 open. Je hebt in 5 jaar dus zo’n € 35.000 afgelost. Veel mensen vragen zich dan af: kun je die afgeloste € 35.000 weer opnemen, en dan ook weer tegen de rente van 2%?
Het opnemen van een afgeloste hypotheek
Het antwoord op deze vraag is: nee, helaas niet. Of beter gezegd: niet zomaar. Je zou wel een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten, of de afgeloste € 35.000 opnieuw kunnen opnemen (daarvoor sluit je dan ook een nieuwe hypotheek af), maar eigenlijk niet meer voor een rente van 2%.
Het opnemen van een afgeloste hypotheek wordt als een nieuwe hypotheekaanvraag gezien. En zoals banken en hypotheekverstrekkers dat noemen: een nieuw toetsmoment. Zij gaan dus kijken of jij voldoende verdient, om die nieuwe hypotheek te kunnen betalen. Ook al had je eerder al een hogere hypotheek, die je altijd netjes hebt betaald. Er wordt dus weer opnieuw naar jouw financiële situatie gekeken, waarbij je dus ook aan de huidige hypotheekregels moet voldoen.
Heb je een hypotheek met een lage rente afgelost, en wil je weer een nieuwe hypotheek afsluiten? Dan kijkt de bank altijd naar de rente op het moment van afsluiten. Heb jij op jouw huidige (deels afgeloste) hypotheek een rente van 2%, en is de rente nu 3,5%? Dan krijgt jouw nieuwe hypotheek die 3,5%.
Tip(s) van Tim
Wanneer je jouw deels afgeloste hypotheek bij dezelfde bank of verstrekker weer wilt opnemen (je gaat dus een nieuwe hypotheek afsluiten), kan het zijn dat je hiervoor niet naar de notaris hoeft. Maar: vraag dit vooraf altijd goed na, aan je hypotheekadviseur of aan de bank of verstrekker zelf. Dit voorkomt enkele honderden euro’s aan notariskosten, die je dan als ‘verrassing’ nog even extra moet betalen.
Had je een hypotheek lopen bij bank A, en heb je deze helemaal afgelost? En wil je nu bij bank B een nieuwe hypotheek afsluiten? Dan moet je sowieso naar de notaris; houd dus rekening met extra notariskosten in dit geval.
