Ik heb overwaarde op mijn huidige woning. Deze overwaarde wil ik graag gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, maar mijn huidige woning is nog niet verkocht. Wat nu?!

Vooral in deze hete huizenmarkt, ben je haast verplicht om eerst een nieuwe woning te kopen, en pas daarna je huidige woning te verkopen. En met de hoge huizenprijzen van nu, dien je vaak ook de overwaarde van je huidige woning te gebruiken voor de aankoop van je nieuwe optrekje. Maar: je huidige woning is nog niet verkocht, dus je hebt die overwaarde nog niet daadwerkelijk in handen. Hoe kun je dan toch verhuizen?

De oplossing: de overbruggingshypotheek. De overbruggingswatte…? De overbruggingshypotheek is anders gezegd het voorschieten van de te verwachten overwaarde. De bank of hypotheekverstrekker schat in hoeveel overwaarde er uit je huidige, nog te verkopen, woning zal komen. Deze geschatte overwaarde wordt alvast door de bank aan jou geleend, zodat jij je nieuwe woning kunt kopen.

Een voorbeeld om het wat duidelijker te maken: je hebt een woning met een waarde van 3 ton, waarop nog een hypotheek van 2 ton rust. Je hebt dus een overwaarde van een ton. Op 1 januari koop je een nieuwe woning voor 350.000 euro. Je zou graag die ton aan overwaarde hiervoor willen gebruiken, zodat je voor die nieuwe woning een lagere hypotheek nodig hebt (van 250.000 euro). Je huidige woning staat inmiddels in de verkoop en een koper heeft een goed bod gedaan, ter waarde van de vraagprijs van 3 ton. Op 1 maart word je huidige woning verkocht. Hoe zorg je ervoor dat je die ton aan overwaarde op 1 januari alvast kunt ontvangen?

Oplossing: op 1 januari verstrekt de bank je een overbruggingshypotheek van een ton, samen met een reguliere hypotheek van tweeënhalve ton. De aankoop van je nieuwe woning kan dus gewoon doorgaan. Zodra je huidige woning op 1 maart wordt verkocht, wordt de overbruggingshypotheek in een keer afgelost.

Let wel op: elke bank of hypotheekverstrekker heeft zo haar eigen voorwaarden met betrekking tot een overbruggingshypotheek. Zo komt het vaak voor dat ze, uit pure voorzichtigheid, niet de gehele overwaarde alvast verstrekken. Wanneer een woning nog niet definitief is verkocht, rekent een bank vaak met 90 procent van de woningwaarde. Hiervan haalt men de waarde van de nog aanwezige hypotheek af, en de uitkomst hiervan wordt maximaal aan overbrugging verstrekt. 

In het voorbeeld hierboven houdt de bank dus rekening met 90 procent van 3 ton = 270.000 euro. Na aftrek van de huidige hypotheek van 2 ton wordt er dus een maximale overbrugging van 70.000 euro verstrekt. In dat geval heb je aanvankelijk dus een hogere nieuwe hypotheek (van 30.000 euro; 280.000 euro) nodig. Na verkoop van je huidige woning wordt de overbrugging van 70.000 euro afgelost, en houd je 30.000 euro extra over. Dit zou je vervolgens weer op je nieuwe hypotheek kunnen aflossen.

Houd in deze situatie wel rekening met dubbele woonlasten: tussen 1 januari en 1 maart heb je 2 hypotheken. Daarnaast betaal je ook rente over de overbruggingshypotheek. Dit is vaak een aflossingsvrije hypotheek met een variabele rente.

Klanten vragen vaak: twee hypotheken, dat kan ik met mijn inkomen toch helemaal niet lenen? Hoe kijkt een bank dan tegen een overbruggingssituatie aan? Antwoord: de bank gaat ervan uit dat je de nieuwe hypotheek sowieso op basis van je huidige inkomen kunt lenen. Is dit inkomen niet genoeg om 2 hypotheken (en een overbruggingshypotheek) te kunnen betalen? Dan rekent men erop dat je de lasten van de huidige en de overbruggingshypotheek kunt betalen vanuit je spaargeld. Een bank gaat ervan uit dat je huidige woning binnen een jaar wordt verkocht.

Er wordt dus gekeken naar de jaarlijkse lasten van de huidige hypotheek. Tel daarbij de rentelasten van de overbruggingshypotheek (ook gedurende een jaar) op, en dat bedrag dien je minimaal op je spaarrekening te hebben staan. Is dat het geval? Verhuizen maar! 😉