Leestijd: ca. 4 minuten
Een huis kopen zonder eigen geld. Het klinkt aantrekkelijk, zeker in een tijd waarin huizen duur zijn en sparen niet voor iedereen vanzelfsprekend is. Maar kan dat eigenlijk nog wel? Kun je tegenwoordig nog een woning kopen (en een hypotheek afsluiten), zonder dat je daarbij eigen geld hoeft in te leggen? Als financieel- en hypotheekadviseur krijg ik deze vraag bijna dagelijks. Tijd voor een duidelijk antwoord.
Hypotheekregels
Laten we beginnen met het belangrijkste uitgangspunt: je kunt in Nederland nooit meer hypotheek krijgen dan de waarde van de woning volgens een taxatie.
Dus ook al verdien je goed, de bank financiert maximaal 100% van de marktwaarde van het huis. Niet meer. Tenzij het om woningverduurzaming gaat; dan zou je méér dan 100% mogen lenen, maar dat leg ik je een andere keer graag uit.
Dat betekent meteen iets belangrijks. Alles wat bovenop die woningwaarde komt, moet je zelf betalen.
Wat valt er onder eigen geld?
Bij het kopen van een huis krijg je te maken met de zogenaamde kosten koper. Veel mensen denken dat dit een vast percentage is, maar dat is niet zo. Alleen de overdrachtsbelasting is een vast percentage (op dit moment 2% voor bestaande woningen, tenzij je gebruik kunt maken van de startersvrijstelling).
De overige kosten verschillen per situatie. Denk aan:
– Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
– Taxatiekosten
– Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
– Eventueel een bouwkundige keuring
– Nationale Hypotheek Garantie (indien van toepassing)
Gemiddeld liggen de kosten koper vaak tussen € 7.000 en € 20.000, maar dit kan dus hoger of lager uitvallen. Het is geen vast bedrag.
Kun je dan helemaal geen hypotheek krijgen zonder eigen geld?
Het eerlijke antwoord: in de meeste gevallen heb je wél eigen geld nodig. Koop je een woning voor 350.000 euro en wordt deze ook voor dat bedrag getaxeerd, dan kun je maximaal 350.000 euro lenen. Alle kosten koper zul je dus zelf moeten betalen.
Er zijn echter een paar uitzonderingen waarbij je minder eigen geld nodig hebt, zoals:
– Bij een schenking van ouders
– Soms bij nieuwbouw, waarbij bepaalde kosten zijn inbegrepen
– Wanneer de woning onder de marktwaarde wordt gekocht (bijvoorbeeld van familie). Ik spreek nog wel eens klanten, die een nieuwe woning voor € 340.000 kopen, terwijl deze volgens een taxatie € 350.000 waard is. Je kunt dan € 10.000 extra lenen, en hiermee bijvoorbeeld (een deel van) de kosten koper betalen.
Maar in elk geval geldt: de bank kijkt altijd naar de taxatiewaarde. Die blijft leidend.
Waarom mag je niet meer lenen dan de woning waard is?
Dit is wettelijk zo geregeld om consumenten (en banken en hypotheekverstrekkers) te beschermen. Een hypotheek hoger dan de woningwaarde zorgt namelijk voor extra risico’s, vooral als huizenprijzen dalen. Je wilt niet ‘onder water’ komen te staan met je hypotheek.
Deze regels zorgen ervoor dat je financieel gezond start met je woning — ook al voelt het soms beperkend.
Wat kun je wél doen als je weinig spaargeld hebt?
Heb je weinig eigen geld, dan zijn er gelukkig wel mogelijkheden om je kansen te vergroten:
– Breng je financiële situatie goed in kaart
– Kijk of je recht hebt op een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting
– Onderzoek schenkingsmogelijkheden
– Zorg voor een realistisch aankoopbudget
– Laat je vooraf goed adviseren
Juist hier kan een hypotheekadviseur veel waarde toevoegen. Niet alleen om te kijken wat je kunt lenen, maar vooral om te voorkomen dat je achteraf voor verrassingen komt te staan.
Tot slot
Een hypotheek zonder eigen geld is in theorie soms mogelijk, maar in de praktijk heb je bijna altijd spaargeld nodig. Je kunt nooit meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning en de kosten koper moet je vrijwel altijd zelf betalen.
Wil je weten hoe dit er in jouw persoonlijke situatie uitziet? Dan denk ik graag met je mee.
Een duidelijk gesprek vooraf kan je veel geld, stress en teleurstelling besparen.
